dinsdag 27 oktober 2009
zaterdag 24 oktober 2009
donderdag 15 oktober 2009
Nieuwe hek en werkzaamheden aan oud hek
Zoals jullie allemaal hebben kunnen zien is het hek aan de kant van het zwembad door Nuon teruggeplaatst. Ze hebben er deels nieuw hekwerk neergezet.
Begin november komt de firma Jan Koot uit Naaldwijk het hek aan de voorkant rechtzetten en restaureren.
Begin november komt de firma Jan Koot uit Naaldwijk het hek aan de voorkant rechtzetten en restaureren.
woensdag 14 oktober 2009
Deur zoekt techneut
De deurdranger van de voordeur in mijn portiek gaat heel stroef. Heeft iemand hier verstand van en wil helpen repareren? Olie er bij of zo.
Vreemdelingenrecht per ongeluk op deze blog
Soms krijgt u met uw e-mail abonnement wel eens een mailtje over het vreemdelingenrecht. Daar gaat mijn andere blog over (http://vreemdelingenrechtcom.blogspot.com/) en als ik niet oplet klik ik per ongeluk op de verkeerde bij het aanmaken. Bovenaan de lijst staat namelijk diegene die het laatst was geopend. SORRY
dinsdag 13 oktober 2009
Notulen van de VVE vergadering van 8 oktober 2009
Beste bewoners,
Donderdag 8 oktober is er bewonersvergadering/ Vereniging Van Eigenaren vergadering geweest. Helaas waren er deze keer niet zo veel huiseigenaren gekomen en dat terwijl er een aantal belangrijke beslissingen zijn genomen. Daarom al vast nu het verzoek om volgende keer (februari/maart 2010) zo veel mogelijk te komen; bovendien een leuke manier om je buren uit een ander portiek te leren kennen!
![]()
Schilderen
Besloten is om de portieken en de bergingen te laten schilderen. Zowel de trapleuningen, de kozijnen/ deurposten als de deuren. Unaniem is afgesproken dat de kleur groen wordt, zodat al het schilderwerk dezelfde kleur en uitstraling krijgt. Ook worden de onderkanten van de trap gewit. Om te voorkomen dat het schilderwerk binnen de korte keren beschadigd, is het van belang dat (als alles weer staat te blinken) mensen niet met hun sleutelbos over de trapleuning gaan of toestaan dat hun kinderen de onderkant van de trap bekliederen. Hou daarom ook bij verhuizingen rekening met de leuningen en voorkom beschadigingen.
Het zou zonde zijn van ons budget als we al snel opnieuw moeten schilderen.
Deze werkzaamheden gebeuren in de wintermaanden. Het voorstel is om per portiek een contactpersoon aan te wijzen die voor de schilders kan opendoen. En natuurlijk moeten we iets regelen als de voordeuren en kelderdeuren open moeten staan. Heeft iemand een reserve voordeursleutel voor mij over van zijn portiek (1, 3 en 4)?
Volgend jaar zomer wordt er de waterkant geschilderd. In februari/maart wordt daar op de vergadering over beslist. Ook zal er dan een principebesluit worden genomen dat vastgelegd zal worden in het nieuwe Huishoudelijk Reglement over het vervangen van kozijnen of plaatsen van dubbel glas door individuele bewoners.
Weblog
Op http://paramaribostraat-leiden.blogspot.com is het nieuwe weblog te vinden van onze straat. In de linkerkolom staat er de mogelijkheid om een e-mail abonnement te nemen zodat men automatisch in de eigen mailbox nieuwe berichten vindt. Zelf nieuwe berichten plaatsen? Mail mij dan op wytzia@yahoo.com. Misschien handig bij het verkopen van je huis want iedereen kan dit lezen. Willen jullie dat weblog meer gebruiken voor privé berichten dan kan ik het ook alleen toegankelijk maken voor bewoners die hun e-mail adres geven.
Huishoudelijk Reglement
Op het nieuwe weblog staat het ontwerp van het nieuwe Huishoudelijk Reglement. De afspraak die we in de vergadering gemaakt hebben, is om dat door te lezen en eventueel commentaar er onder zetten (let op: kan ook de buitenwacht lezen). Mij mailen kan ook. In de volgende vergadering in 2010 wordt het uiteindelijke resultaat bekrachtigd. Let wel: er is niet heel veel veranderd maar het is nodig dit reglement te actualiseren en soms wat te verduidelijken. Wat mensen vanzelfsprekend vinden kan heel erg verschillen per individu.
"Flat-schrob-dag"
De schoonmakers maken schoon volgens het beschikbare budget en de gemaakte afspraken. Dit betekent: GEEN grote schoonmaak maar het 2-wekelijks bijhouden van het portiek (vegen en moppen). Omdat er veel klachten zijn over het schoonhouden is afgesproken dat er voor de volgende vergadering een aantal offertes worden opgevraagd.
Los hiervan is het idee geopperd om met zijn allen een “flat-schrob-dag” te houden op een zaterdag zodat de trappen grondig schoon worden gemaakt: met groene zeep schrobben, de bergingen vegen en ragen, de deuren afnemen en de ramen lappen. Dit hoeft geen maandelijkse actie te zijn. Aangezien het nu al lang niet goed schoongemaakt is knapt het waarschijnlijk al op van een jaarlijkse beurt. Span je daarom even in en maak een afspraak met je buren voor een gezamenlijke schoonmaakactie! Dan kunnen we gelijk de tuin van zwerfvuil ontdoen.
Ik denk dat dit een goed idee is en hoop dat iedereen enthousiast genoeg is om tegelijk de handen uit de mouwen te steken: het kost misschien een uurtje per persoon en wie niet/wil of kan is misschien wel zo meewerkend om een bijdrage te willen leveren in de koffie met gebakpot o.i.d. voor diegenen die gaan schoonmaken.
Verzocht wordt aan iedere bewoner om wekelijks het stukje portiek voor zijn deur mee te nemen met het stofzuigen van zijn eigen huis. En ben je aan het klussen ruim dan ook achter je aan het portiek op zodat er niet allemaal schilfers of zand e.d. ligt, waar andere mensen overlast van hebben.
![]()
Tuin(hek)
Het groene tuinhek aan de zijkant / naast zwembad de Zijl wordt opnieuw door Herres op kosten van NUON geplaatst. Dit heeft te maken met de onlangs uitgevoerde noodreparaties.
Het houten tuinhek aan de voorkant wordt rechtgezet en zo nodig gerepareerd.
De Gemeente Leiden wordt aangeschreven over de hoge oeverbegroeiing en de geplante bomen aan de waterkant.
De tuinman wordt verzocht de bomen in de tuin aan de waterkant goed te snoeien.
Bewoners worden dringend verzocht hun oude planten, bierdoppen en peuken in hun eigen vuilnisbak te gooien en niet in de gemeenschappelijke tuin!! We willen tenslotte allemaal een mooi opgeruimde, schone en veilige gemeenschappelijke buitenruimte.
Niet in deze vergadering besproken maar wel op eerdere vergaderingen: maak gebruik van de parkeervakken. Er is geen parkeerprobleem in onze buurt; zet daarom ook niet je auto (half) op de stoep.
Dankzeggingen
De kascontrolecommissie voor hun moeite. Zij geven hun cadeautje met dank door aan meneer Deegenaars voor al zijn werk in en om de flat.
Meneer Emans van VVE beheer was voor de laatste keer op de vergadering omdat hij zijn baan heeft opgezegd bij VVE beheer.
Notulen worden door VVE beheer verstuurd. Dit is de informele versie.
:
Groet,
Wytzia (nummer 31)
Donderdag 8 oktober is er bewonersvergadering/ Vereniging Van Eigenaren vergadering geweest. Helaas waren er deze keer niet zo veel huiseigenaren gekomen en dat terwijl er een aantal belangrijke beslissingen zijn genomen. Daarom al vast nu het verzoek om volgende keer (februari/maart 2010) zo veel mogelijk te komen; bovendien een leuke manier om je buren uit een ander portiek te leren kennen!
Besloten is om de portieken en de bergingen te laten schilderen. Zowel de trapleuningen, de kozijnen/ deurposten als de deuren. Unaniem is afgesproken dat de kleur groen wordt, zodat al het schilderwerk dezelfde kleur en uitstraling krijgt. Ook worden de onderkanten van de trap gewit. Om te voorkomen dat het schilderwerk binnen de korte keren beschadigd, is het van belang dat (als alles weer staat te blinken) mensen niet met hun sleutelbos over de trapleuning gaan of toestaan dat hun kinderen de onderkant van de trap bekliederen. Hou daarom ook bij verhuizingen rekening met de leuningen en voorkom beschadigingen.
Het zou zonde zijn van ons budget als we al snel opnieuw moeten schilderen.
Deze werkzaamheden gebeuren in de wintermaanden. Het voorstel is om per portiek een contactpersoon aan te wijzen die voor de schilders kan opendoen. En natuurlijk moeten we iets regelen als de voordeuren en kelderdeuren open moeten staan. Heeft iemand een reserve voordeursleutel voor mij over van zijn portiek (1, 3 en 4)?
Volgend jaar zomer wordt er de waterkant geschilderd. In februari/maart wordt daar op de vergadering over beslist. Ook zal er dan een principebesluit worden genomen dat vastgelegd zal worden in het nieuwe Huishoudelijk Reglement over het vervangen van kozijnen of plaatsen van dubbel glas door individuele bewoners.
Weblog
Op http://paramaribostraat-leiden.blogspot.com is het nieuwe weblog te vinden van onze straat. In de linkerkolom staat er de mogelijkheid om een e-mail abonnement te nemen zodat men automatisch in de eigen mailbox nieuwe berichten vindt. Zelf nieuwe berichten plaatsen? Mail mij dan op wytzia@yahoo.com. Misschien handig bij het verkopen van je huis want iedereen kan dit lezen. Willen jullie dat weblog meer gebruiken voor privé berichten dan kan ik het ook alleen toegankelijk maken voor bewoners die hun e-mail adres geven.
Huishoudelijk Reglement
Op het nieuwe weblog staat het ontwerp van het nieuwe Huishoudelijk Reglement. De afspraak die we in de vergadering gemaakt hebben, is om dat door te lezen en eventueel commentaar er onder zetten (let op: kan ook de buitenwacht lezen). Mij mailen kan ook. In de volgende vergadering in 2010 wordt het uiteindelijke resultaat bekrachtigd. Let wel: er is niet heel veel veranderd maar het is nodig dit reglement te actualiseren en soms wat te verduidelijken. Wat mensen vanzelfsprekend vinden kan heel erg verschillen per individu.
"Flat-schrob-dag"
De schoonmakers maken schoon volgens het beschikbare budget en de gemaakte afspraken. Dit betekent: GEEN grote schoonmaak maar het 2-wekelijks bijhouden van het portiek (vegen en moppen). Omdat er veel klachten zijn over het schoonhouden is afgesproken dat er voor de volgende vergadering een aantal offertes worden opgevraagd.
Los hiervan is het idee geopperd om met zijn allen een “flat-schrob-dag” te houden op een zaterdag zodat de trappen grondig schoon worden gemaakt: met groene zeep schrobben, de bergingen vegen en ragen, de deuren afnemen en de ramen lappen. Dit hoeft geen maandelijkse actie te zijn. Aangezien het nu al lang niet goed schoongemaakt is knapt het waarschijnlijk al op van een jaarlijkse beurt. Span je daarom even in en maak een afspraak met je buren voor een gezamenlijke schoonmaakactie! Dan kunnen we gelijk de tuin van zwerfvuil ontdoen.
Ik denk dat dit een goed idee is en hoop dat iedereen enthousiast genoeg is om tegelijk de handen uit de mouwen te steken: het kost misschien een uurtje per persoon en wie niet/wil of kan is misschien wel zo meewerkend om een bijdrage te willen leveren in de koffie met gebakpot o.i.d. voor diegenen die gaan schoonmaken.
Verzocht wordt aan iedere bewoner om wekelijks het stukje portiek voor zijn deur mee te nemen met het stofzuigen van zijn eigen huis. En ben je aan het klussen ruim dan ook achter je aan het portiek op zodat er niet allemaal schilfers of zand e.d. ligt, waar andere mensen overlast van hebben.
Het groene tuinhek aan de zijkant / naast zwembad de Zijl wordt opnieuw door Herres op kosten van NUON geplaatst. Dit heeft te maken met de onlangs uitgevoerde noodreparaties.
Het houten tuinhek aan de voorkant wordt rechtgezet en zo nodig gerepareerd.
De Gemeente Leiden wordt aangeschreven over de hoge oeverbegroeiing en de geplante bomen aan de waterkant.
De tuinman wordt verzocht de bomen in de tuin aan de waterkant goed te snoeien.
Bewoners worden dringend verzocht hun oude planten, bierdoppen en peuken in hun eigen vuilnisbak te gooien en niet in de gemeenschappelijke tuin!! We willen tenslotte allemaal een mooi opgeruimde, schone en veilige gemeenschappelijke buitenruimte.
Niet in deze vergadering besproken maar wel op eerdere vergaderingen: maak gebruik van de parkeervakken. Er is geen parkeerprobleem in onze buurt; zet daarom ook niet je auto (half) op de stoep.
Dankzeggingen
De kascontrolecommissie voor hun moeite. Zij geven hun cadeautje met dank door aan meneer Deegenaars voor al zijn werk in en om de flat.
Meneer Emans van VVE beheer was voor de laatste keer op de vergadering omdat hij zijn baan heeft opgezegd bij VVE beheer.
Notulen worden door VVE beheer verstuurd. Dit is de informele versie.
:
Groet,
Wytzia (nummer 31)
donderdag 8 oktober 2009
Achterstallige bijdragen aan de VVE kunnen ook verhaald worden op de nieuwe bewoners
Achterstallige bijdragen
Opgave van bestuur aan notaris van achterstallige bijdragen en omvang van het reservefonds bij eigendomsoverdracht of toedeling. In artikel 5:122 BW is onder meer bepaald dat de verkrijger (koper) en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden. Het splitsingsreglement kan hier wijzigingen op geven. (en dat is dus bij ons het geval)
Heeft bijvoorbeeld een appartementseigenaar al geruime tijd zijn maandelijkse bijdrage niet meer aan de VvE betaald en verkoopt hij zijn appartementsrecht zonder achterlating van zijn nieuwe adres, dan kan de VvE in plaats van de oude eigenaar, de nieuwe eigenaar aanspreken. Het is natuurlijk geen leuk welkom voor een nieuwe eigenaar als hij meteen geconfronteerd wordt met een vordering van de VvE voor bijdragen van het lopende en het voorafgaande boekjaar die de oude eigenaar verschuldigd was.
Voor een verkrijger is het niet altijd duidelijk wat hem te wachten staat. Daarom is in de nieuwe wetgeving bepaald dat de notaris er voor moet zorgdragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht. Deze verklaring heeft betrekking op de bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn en bevat een opgave van hetgeen de oude eigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de VvE schuldig is. De verkrijger is dan alleen aansprakelijk voor het bedrag genoemd in deze opgave. Betwist de oude eigenaar de hoogte van de opgave dan kan het betwiste bedrag zolang in depot worden gesteld bij de notaris totdat dit is opgehelderd. Omvat de opgave een te laag bedrag dan is de verkrijger alleen voor dit bedrag aansprakelijk.
Als het bestuur binnen een redelijke termijn geen opgave aan de notaris verstrekt, is dan de verkrijger niet aansprakelijk? Dit is niet met zoveel woorden in de wettekst opgenomen, maar volgt wel uit de tweede zin van lid 5, aldus de Memorie van Toelichting op de wet. De VvE zal zich dan moeten wenden tot de oude eigenaar om de achterstallige bijdragen te incasseren. De notaris maakt melding in de akte van overdracht of toedeling dat de bedoelde verklaring niet is verkregen.
Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt mee dat hij ervoor zorg draagt dat het in de verklaring vermelde bedrag op de koopsom wordt ingehouden dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend. De verklaring moet tevens inhouden een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE. Zo weet een toekomstig eigenaar of er gereserveerd wordt voor toekomstig (groot-) onderhoud.
Omdat de notaris niet altijd weet of kan weten wie de bestuurder is van een VvE, doet een bestuurder er verstandig aan om zijn naam en adresgegevens als portefeuillestuk te laten opnemen in de Kadastrale Registers van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Hieraan zijn geen kosten verbonden. Door deze registers te raadplegen kan een notaris de bestuurder van de VvE achterhalen en de betreffende verklaring opvragen.
Bron: http://www.vvebelang.nl/pages/home/belangrijke-informatie/wijzigingen-app-wet.php
Opgave van bestuur aan notaris van achterstallige bijdragen en omvang van het reservefonds bij eigendomsoverdracht of toedeling. In artikel 5:122 BW is onder meer bepaald dat de verkrijger (koper) en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden. Het splitsingsreglement kan hier wijzigingen op geven. (en dat is dus bij ons het geval)
Heeft bijvoorbeeld een appartementseigenaar al geruime tijd zijn maandelijkse bijdrage niet meer aan de VvE betaald en verkoopt hij zijn appartementsrecht zonder achterlating van zijn nieuwe adres, dan kan de VvE in plaats van de oude eigenaar, de nieuwe eigenaar aanspreken. Het is natuurlijk geen leuk welkom voor een nieuwe eigenaar als hij meteen geconfronteerd wordt met een vordering van de VvE voor bijdragen van het lopende en het voorafgaande boekjaar die de oude eigenaar verschuldigd was.
Voor een verkrijger is het niet altijd duidelijk wat hem te wachten staat. Daarom is in de nieuwe wetgeving bepaald dat de notaris er voor moet zorgdragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht. Deze verklaring heeft betrekking op de bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn en bevat een opgave van hetgeen de oude eigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de VvE schuldig is. De verkrijger is dan alleen aansprakelijk voor het bedrag genoemd in deze opgave. Betwist de oude eigenaar de hoogte van de opgave dan kan het betwiste bedrag zolang in depot worden gesteld bij de notaris totdat dit is opgehelderd. Omvat de opgave een te laag bedrag dan is de verkrijger alleen voor dit bedrag aansprakelijk.
Als het bestuur binnen een redelijke termijn geen opgave aan de notaris verstrekt, is dan de verkrijger niet aansprakelijk? Dit is niet met zoveel woorden in de wettekst opgenomen, maar volgt wel uit de tweede zin van lid 5, aldus de Memorie van Toelichting op de wet. De VvE zal zich dan moeten wenden tot de oude eigenaar om de achterstallige bijdragen te incasseren. De notaris maakt melding in de akte van overdracht of toedeling dat de bedoelde verklaring niet is verkregen.
Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt mee dat hij ervoor zorg draagt dat het in de verklaring vermelde bedrag op de koopsom wordt ingehouden dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend. De verklaring moet tevens inhouden een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE. Zo weet een toekomstig eigenaar of er gereserveerd wordt voor toekomstig (groot-) onderhoud.
Omdat de notaris niet altijd weet of kan weten wie de bestuurder is van een VvE, doet een bestuurder er verstandig aan om zijn naam en adresgegevens als portefeuillestuk te laten opnemen in de Kadastrale Registers van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Hieraan zijn geen kosten verbonden. Door deze registers te raadplegen kan een notaris de bestuurder van de VvE achterhalen en de betreffende verklaring opvragen.
Bron: http://www.vvebelang.nl/pages/home/belangrijke-informatie/wijzigingen-app-wet.php
Ontwerp voor nieuw Huishoudelijk Reglement
HUISHOUDELIJK REGLEMENT
I. INLEIDING
U bent eigenaar van een appartement in een flatgebouw. Niet alleen betekent dit voor u dat u een fors financieel belang bij deze flat heeft maar voor de meeste mensen zal het ook betekenen dat de flat voor u uw thuis is waar u heerlijk van uw vrije tijd kunt genieten.
In tegenstelling tot een kasteeleigenaar kunt u met een appartement niet alles doen dat u zelf zou willen.
Het wonen in een grote gemeenschap brengt met zich mee dat regels worden gesteld aan het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en zelfs de eigen ruimte, welke worden voorgelegd in een huishoudelijk reglement.
De bedoeling van dit reglement is het bevorderen van een zo goed mogelijk leefklimaat voor alle bewoners
Door inachtneming van de navolgende artikelen kan worden voorkomen dat er klachten over ongerief worden voorgelegd aan de administrateur/beheerder.
Ook voorkomt een Huishoudelijk reglement en de strikte naleving daarvan dat eigenaren in hun financieel worden geschaad doordat andere bewoners door hun wijze van bewoning de waarde van het appartementencomplex in zijn geheel laten dalen.
II. DEFINITIES
a. Gemeenschappelijke ruimten.
Hieronder te verstaan ruimten en grond die niet bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik.
b. Bewoners (gebruikers) zijn zij die als eigenaar of huurder het uitsluitend gebruik hebben van één der appartementen.
c. De administrateur/beheerder is het kantoor dat optreedt als administrateur van de gezamenlijke Verenigingen van Eigenaren en als vertegenwoordiger van de verhuurder van de huurwoningen.
d. De bestuurscommissie: een commissie ondersteunt de administrateur bij zijn bestuurlijke bevoegdheden en bestaat uit een voorzitter, eventueel een plaatsvervangend voorzitter en een
aantal, door de vergadering vast te stellen, leden.
e. De kascontrolecommissie: deze controleert de financiële stukken van de vereniging en bestaat uit een door de vergadering te benoemen aantal leden.
III. WERKWIJZE COMMISSIE
a. De voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter worden volgens het basis Reglement uit en door de vergadering voor onbepaalde tijd benoemd (art. 32 lid 5).
b. De leden van de commissie worden eveneens uit en door de vergadering voor onbepaalde tijd benoemd.
c. Indien van toepassing zal de administrateur voorstellen doen met betrekking tot de meerjarenplanning en na overeenstemming in de commissie zullen deze voorgelegd worden aan de ledenvergadering. Jaarlijks zal de meerjarenplanning worden bijgesteld aan de hand
van zich voordoende ontwikkelingen.
d. In spoedeisende gevallen kan de administrateur, vooruitlopend opeen commissievergadering, na overleg met de voorzitter cq. De plaatsvervangend voorzitter besluiten nemen passende binnen zijn
bevoegdheden.
e. De commissieleden ontvangen geen vergoeding voor de tijd die zij aan dit werk besteden. Zij ontvangen per kalenderjaar een onkostenvergoeding van 10 euro. De werkelijk gemaakte kosten, zoals porti, telefoonkosten e.d. kunnen worden gedeclareerd wanneer zij dit bedrag overstijgen. Aan autokosten kan 0,30 eurocent per km in rekening worden gebracht.
IV. WERKWIJZE KASCONTROLECOMMISSIE.
a. De leden van de kascontrolecommissie worden voor l jaar uit en door de vergadering benoemd.
b. Minstens éénmaal per jaar, vóór de te houden ledenvergadering, controleert de kascommissie de financiële stukken van de vereniging. De administrateur stelt alle gegevens die hiervoor nodig
zijn ter beschikking.
c. Over de uitkomst van de controle wordt verslag uitgebracht in de ledenvergadering.
V. BOETEBEPALINGEN
a. Boeteclausule.
1. Bij overtreding (dus ook negeren) van een der bepalingen van de Wet, basis Reglement, de splitsingsakte of dit Reglement, hetzij door de eigenaar hetzij door een gebruiker, zal de administrateur de eigenaar een schriftelijke waarschuwing doen toekomen en hem wijzen op de overtreding.
2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan hem een boete (dwangsom) worden opgelegd van maximaal 500 euro per overtreding respectievelijk per etmaal dat de overtreding voortduurt. Deze boete (dwangsom) is terstond opeisbaar en zal worden geïnd door de administrateur/bestuurder. De voorafgaande bepaling laat onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, het gestelde in Artikel 22 lid l en 2 van het Reglement van Splitsing van Eigendom en andere maatregelen welke de vergadering kan nemen krachtens de Wet, het Reglement van Splitsing van Eigendom of dit Reglement. Voor te late betaling van de voorschotbijdragen geldt de incassoregeling van de administrateur. Het vorenstaande geldt niet, indien een eigenaar zijn financiële verplichtingen jegens de vereniging of jegens de gezamenlijke eigenaars niet of niet tijdig nakomt.
De te verbeuren boete (dwangsommen) komen ten bate van het reservefonds.
VI. REGELS MET BETREKKING TOT DE WIJZE VAN BEWONING EN GEBRUIK TER VOORKOMING VAN HINDER, OVERLAST OF WAARDEVERMINDERING
Artikel l
De eigenaar respectievelijk gebruiker is verplicht het plaatsen van steigerwerk ten behoeve van reiniging en eventueel onderhoud van gevels en ruiten toe te staan. Tevens is de bewoner verplicht medewerking te geven aan gemeenschappelijk groot onderhoud.
Artikel 2
Ter voorkoming van bevuiling van gevels, vensterruiten e.d. mag geen eten worden toegeworpen aan vogels.
Het is verboden afval (hieronder wordt ook verstaan uitgebloeide planten en peuken) e.d. over de balkons of uit de ramen naar beneden te werpen, kleden, lopers, bezems e.d. buiten de balkons schoon te maken, druipend wasgoed te hangen aan de balkons.
Artikel 3
a. De eigenaren respectievelijk gebruikers moeten er gezamenlijk zoveel mogelijk toe bijdragen, dat de gemeenschappelijke ruimten zo zindelijk mogelijk worden gehouden. Bij eigenaren met huisdieren die van het portiek gebruik maken wordt van hen verwacht dat zij dit geregeld stofzuigen en bezemen om zo dierenhaar te verwijderen;
b. in de brievenbussen aangetroffen niet gewenste drukwerken enz. mogen niet in de trappenhuizen of hal worden gedeponeerd;
c. Het vuilnis alleen in gesloten zakken aanbieden.
Artikel 4
Het is niet toegestaan:
a. in de gemeenschappelijke ruimten rijwielen (met of zonder hulpmotor), motorrijwielen, kinderwagens of andere voorwerpen te plaatsen of te laten plaatsen;
Mochten niettemin rijwielen e.d. worden aangetroffen, dan zal het bestuur een bindende beslissing kunnen nemen na klacht van diegene, wie de overlast is aangedaan, na partijen gehoord te hebben.
Verwijdering dient door de eigenaar zelf of op zijn kosten te gebeuren.
b. in de flats motoren, werktuigen, gereedschappen of goederen, welke door geluid, trilling of stank overlast kunnen veroorzaken, te gebruiken, te repareren of op te slaan. Na klacht en na partijen gehoord te hebben, zal het bestuur een bindende beslissing kunnen nemen.
Artikel 5
Het is niet toegestaan:
a. wasgoed te drogen aan de buitenzijde van de balkons;
b. reparaties of andere werkzaamheden aan de leidingen en ornamenten van de trappenhuis- en/of galerijverlichting te verrichten behalve met toestemming van het bestuur;
c. in de gemeenschappelijke ruimten, woningen en bergingen brandbare stoffen op te slaan.
d. in de bergingruimte of op de balkons (dier)voeding dan wel andere zaken op te slaan die muizen en ratten aantrekken
Artikel 6:
Bewoners wordt verzocht om bij het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten te voorkomen dat schade aan deuren, kozijnen, trapleuningen en dergelijke ontstaat. Mocht schade duidelijk zijn ter herleiden tot de wijze van bewoning van een persoon dan zal herstel op diens kosten kunnen plaatsvinden.
Artikel 7:
a. Tussen 23 (was 24) uur 's-nachts en 9 (was 7 uur) 's-morgens zal het voortbrengen van muziek, op welke wijze dan ook, slechts zijn toegestaan op voorwaarde dat daaruit niet de minste hinder voor buren ontstaat.
Overigens zorge men er in het algemeen voor, dat bij gebruik van radio, televisie, muziekinstrumenten, e.d. daarvan geen hinder door buren wordt ondervonden.
b. het voortbrengen van storende geluiden als gevolg van "verbouwingen" is toegestaan op de volgende tijden:
- maandag tot en met vrijdag van 8 (was 7) uur 's morgens tot 20.00 uur 's avonds;
- op zaterdag van 10.00 (was 9) uur 's morgens tot 20.00 uur 's avonds;
- op zondag van 10.00 uur 's morgens tot 20.00 uur 's avonds.
c. Vloerbedekkingen die bij het belopen ervan met hard schoeisel geluidsoverlast kunnen veroorzaken mogen alleen in overleg met de vereniging worden toegepast. Alleen vloerbedekkingen die de isolatie-index voorcontactgeluid (Ico) met meer dan 10 dB verbeteren, zijn toegestaan. De verbetering moet zijn beoordeeld op basis van de norm NEN 1070 of NEN5077 en uitgedrukt in een verbetering van de isolatie-index voor contactgeluid (Ico) door een betonvloer met de desbetreffende vloerbedekking te beleggen.
Indien gerede twijfel bestaat dat er geen of onvoldoende vloerisolatie is aangebracht, zal in overleg met het bestuur opdracht worden verstrekt door de bestuurder om een geluidsproef uit te laten voeren. Indien achteraf blijkt dat de toegepaste isolatie onvoldoende is, zullen de kosten worden doorbelast aan de desbetreffende eigenaar. Anders komen de kosten voor rekening van de vereniging.
Bewoners wordt ten zeerste aangeraden om in het slaapgedeelte van de woning geen harde vloerbedekking neer te leggen dan wel in huis met harde schoenzolen dan wel hakken rond te lopen.
d. Tussen bovengenoemde tijdenstippen dient u de nachtrust van uw buren in zijn algemeenheid te respecteren. Het gebruik van wasmachines, stofzuigers, veelvuldig heen- en weergeloop of stemgeluid wat geluidsoverlast aan de buren geeft is verboden. Houdt u er rekening mee dat in de nacht geluid veel verder draagt.
e. Probeer zo veel mogelijk niet in de nachtelijke uren te douchen.
Artikel 8:
Het verdient aanbeveling om in geval van langere afwezigheid aan het bestuur mededeling te doen van het tijdelijk adres en daarbij tevens op te geven wie is aangewezen, indien zulks noodzakelijk zou zijn, zich toegang tot het appartement te verschaffen (brand, gas, lekkage, bevriezing enz.).
Artikel 9:
De eigenaar respectievelijk de gebruiker is niet bevoegd:
a. op een van buitenaf zichtbare plaats in de woning reclame van welke aard dan ook, voor zichzelf of derden aan te brengen of te doen aanbrengen;
b. in de flat dieren te houden, die de omwonenden aantoonbare overlast veroorzaken;
c. kasten, hokken e.d. op de balkons te plaatsen, welke vanaf het openbare terrein zichtbaar zijn;
(alternatieve mogelijkheid: op de balkon mag slechts een witte dichte kast worden geplaatst waar geen losse spullen op of aan worden gezet dan wel gehangen. Deze kast moet in verband met ongedierteoverlast hermetisch afgesloten zijn)
d. een zonnescherm en/of windschermen aan te brengen zonder toestemming van de vergadering. Aan de toestemming van de vergadering kunnen voorschriften omtrent constructie, kleur, het aanbrengen en de wijze van onderhoud worden verbonden;
e. voor iedere ver-, aan- of opbouw op of aan (de buitenzijde van) het appartementencomplex dient vooraf schriftelijk toestemming te worden gevraagd aan de vergadering;
f. Schoorstenen/rookkanalen voor een kachel mogen alleen verwijderd met toestemming van de medebewoners;
g. Het plaatsen van een schotelantenne aan de gevel van het appartementencomplex dan wel (zichtbaar) op het balkon is verboden. Wanneer een bewoner kan aantonen dat voor hem geen andere methoden (internet/digitaal) bestaan om de gewenste programma’s te ontvangen kan een verzoek worden gedaan tot plaatsing van een antenne op het dak van het flatgebouw op kosten van de verzoeker.
f. de lift voor het vervoer van goederen te gebruiken,, zonder vooraf
het bestuur hiervan op de hoogte te brengen.
Artikel 10:
De naamplaatjes bij de brievenbussen moeten van een door de vergadering voor te schrijven uniform model zijn.
VII REGELS MET BETREKKING TOT BETALING
Artikel 11:
Te treffen maatregelen bij niet-betalen door leden alsmede wat te doen met de daarmee gepaard gaande kosten.
a. De aanmaningskosten van de administrateur die ten laste komen van de nalatige betaler zullen steeds als een extra bijdrage aan de vereniging worden beschouwd. Na ontvangst door de vereniging zal/zullen het/de desbetreffende bedrag(en) door de vereniging eenmaal per jaar aan de administrateur worden doorbetaald. Voor de vereniging brengt een en ander dus geen kosten met zich mee.
Terzake van de gerechtelijke verrichtingen zal het lid aan kosten dienen te betalen de bedragen welke voortvloeien uit de toepasselijke tarieven van de gerechten (te weten het kantongerechtsliquidatietarief resp. het liquidatietarief rechtbanken en hoven). Executiekosten, welke voortvloeien uit ten uitvoerlegging van rechterlijke uitspraken, is het lid eveneens schuldig, zulks ook aan de hand van het liquidatietarief rechtbanken en hoven.
b. De wettelijke rente zal de nalatige betaler aanvullend in rekening worden gebracht en ten gunste van de vereniging komen.
c. De aanmaningskosten komen ten goede van de administrateur die bijzonder veel tijd (=geld) moet besteden om nalatige betalers aan te manen. In het bijzonder indien een zaak "uit handen" wordt gegeven, moet daar veel aandacht aan worden geschonken zoals correspondentie, telefoon, incidenteel het verschijnen bij de rechter etc.
d. Vanzelfsprekend hebben leden die tijdig betalen geen enkel probleem te verwachten. Mocht men een keer niet in de gelegenheid zijn op tijd te betalen, dan zal, indien tijdig contact wordt opgenomen met de administrateur, vrijwel steeds een regeling kunnen worden getroffen, een en ander zonder extra kosten voor het desbetreffende lid.
e. De hiervoor genoemde bijkomende kosten gelden binnen de vereniging per eigenaar en niet per appartementsrecht.
(De aanmaningskosten worden jaarlijks geïndexeerd).
NB.
Strikt formeel gezien zal in zeer veel gevallen de vervaldag steeds de eerste van de nieuwe maand zijn per welke nieuwe maand het door de leden verschuldigde dient te zijn voldaan, dus met vooruitbetaling, een en ander met verwijzing naar artikel 18 lid 2 van het Reglement van Splitsing van Eigendom dan wel een min of meer gelijkluidend reglement, indien uw vereniging over een afwijkend reglement beschikt.
Over het algemeen is gekozen voor betaling per kwartaal maand waarbij de maandbetalingen uiteraard voor een ieder nog mogelijk blijven. Indien men per kwartaal betaalt, dient men voor het einde van de tweede maand te hebben betaald.
Mocht u over het vorenstaande vragen hebben, dan kunt u zich uiteraard steeds (telefonisch) met de administrateur verstaan (telefoon 070 399 31 42).
Artikel 12
Indien een eigenaar niet binnen de in het Reglement van Splitsing van eigendom gestelde termijn het door hem verschuldigde aan de ad¬ministrateur heeft voldaan, is hij daarover de wettelijk vastgestelde rente plus twee procent (2%) verschuldigd.
VIII ONDERHOUD FLAT EN GEMEENSCHAPPELIJKE TUIN
Artikel 13
Van bewoners wordt verwacht dat zij pro actief handelen.
- Zwerfvuil in de gemeenschappelijke tuin is een gemeenschappelijk probleem. Ruim het op als het geconstateerd wordt.
- Onderzoek bij een technisch probleem eerst of het makkelijk zelf op te lossen is (bijvoorbeeld druppel olie in het slot van de brievenbus). Iemand laten komen kost alle bewoners geld.
Artikel 14
Wanneer er problemen zijn met de intercom dient dat bij de Beheerder gemeld zodat een deskundige reparateur het mankement kan herstellen. Wanneer dat mankement zich in een appartement bevindt komen de kosten voor de bewoner, mocht het mankement buiten het individuele appartement zich bevinden dan komen zij voor rekening van de VVE. (alternatief: laatste regel schrappen)
Artikel 15
De buitenkant van de flat dient in een uniforme kleur te zijn geschilderd.
Artikel 16
De VvE komt overeen schilderwerkzaamheden aan de buitenkant van de flat periodiek op kosten van de vereniging te laten plaatsvinden. In de tussenliggende periode zijn de individuele bewoners verplicht om goed zorg te dragen voor onderhoud. Werkzaamheden als gevolg van houtrot, het plaatsen van dubbel glas e.d. komen voor rekening van de individuele bewoner tenzij in de vergadering anders beslist. Restitutie achteraf omdat een bewoner zelf al investeringen heeft gepleegd (bijvoorbeeld dubbel glas heeft genomen)is niet mogelijk.
Artikel 17
In geval van onduidelijkheid of werkzaamheden voor rekening van de VvE of de individuele eigenaren dienen te worden uitgevoerd, is de bestuur¬der/administrateur bevoegd opdracht te verstrekken en de kosten eventueel achteraf bij de desbetreffende eigenaar(en) in rekening te brengen.
Artikel 18
Voor alle gevallen waarin dit Huishoudelijk Reglement niet voorziet,beslist de Vergadering van de Vereniging van Eigenaars.
IX BEROEPSUITOEFENING IN OF VERHUUR VAN EEN APPARTEMENT
Artikel 19
Het uitoefenen van bedrijfmatige werkzaamheden in een appartement is alleen toegestaan wanneer de eigenaar van het appartement ook in dit appartement of een belendend woont en de mede-bewoners er geen hinder van ondervinden;
Artikel 20
Verhuur van een appartement mag alleen na toestemming van het bestuur (ballotage). Van huurders wordt verwacht dat zij zich voorbeeldig gedragen. Mochten de overige eigenaren hinder van de huurders ondervinden dan is de verhuurder verplicht maatregelen te nemen om dit in de toekomst te voorkomen. Dit kan betekenen dat hij de huur opzegt.
X. SLOTBEPALINGEN
Dit huishoudelijk reglement gaat in op 1 januari 2010
a. Iedere eigenaar wordt, ter voldoening aan art. 28 lid 3 van het Reglement van Splitsing, een exemplaar van dit huishoudelijk reglement ter ondertekening voorgelegd.
b. Bij verhuur dient verhuurder aan huurder een exemplaar van dit reglement ter ondertekening voor te leggen. Het reglement dient onderdeel uit te maken van de huurovereenkomst.
BIJLAGEN:
LJN: BB0969,Sector kanton Rechtbank Arnhem , 475229 AZ VERZ 07-7004 Print uitspraak
Datum uitspraak: 31-07-2007
Datum publicatie: 02-08-2007
Rechtsgebied: Civiel overig
Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie: APPARTEMENTSRECHT; ook VvE ontstaan tussen vol eigenaren van winkels op begane grond en de erfpachters van de bovengelegen woningen. (Art. 125, tweede lid, BW) ARTIKEL 10 EVRM; belangenafweging tussen belang VvE bij handhaving verbod op het plaatsen van schotelantennes en het belang van een Koerdische appartementseigenaar die televisieuitzendingen in de door hem gesproken Alevitische taal alleen per schotel van zenders uit Frankrijk, Duitsland en Denemarken kan ontvangen. Gelet op het belang van de appartementseigenaar en de afwezigheid van een redelijk alternatief voor de ontvangst van deze uitzendingen, wordt het afwijzende besluit van de VvE vernietigd. Omdat sommige vol eigenaren van de winkels sedert enkele jaren schotelantennes op het dak van de woningen hebben geplaatst, krijgt de appartementseigenaar machtiging om één schotel op het dak van de woningen te plaatsen. ( Artt. 5: 121 en 130 BW)
Uitspraak
Beschikking
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Wageningen
zaakgegevens 475229 \ AZ VERZ 07-7004 \ PH/180/TS
uitspraak van 31 juli 2007
Beschikking
in de zaak van
[verzoekende partij]
wonende te Ede
verzoekende partij
procederend in persoon
en
Vereniging van Eigenaars Woningen Hof van Gelderland
gevestigd te Ede
verwerende partij
gemachtigde mr. J. Groot Koerkamp
Partijen worden hierna [verzoekende partij] en VvE genoemd.
1. Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit
- het tussenvonnis van 11 mei 2007
- de akte van 8 juni 2007 van de kant van de VvE
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 7 maart 2007, waarvoor zowel de VvE als de individuele appartementseigenaren zijn opgeroepen, maar alleen de VvE is verschenen
- de aantekeningen voor de mondelinge behandeling van de kant van de VvE
- de pleitaantekeningen (“antwoord op verweerschrift”) van [verzoekende partij]
- de uitlating bij brief van 29 maart 2007 met producties van de kant van de VvE
- de antwoordakte bij brief van 9 april 2007 met producties van de kant van [verzoekende partij]
- de tussenbeschikking van 11 mei 2007
- de uitlating bij brief van 8 juni 2007 van de kant van de VvE
2. De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
2.1 In 2005 is het nieuwbouwpand gelegen aan de Grotestraat, Torenstraat, Markt/Brouwerstraat, Winkelhaak en Marktstraat te Ede, plaatselijk bekend als het “Hof van Gelderland” (hierna: het gebouw) opgeleverd. Op de begane grond van het gebouw bevinden zich hoofdzakelijk winkels. Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich woningen. Op de eerste verdieping bevinden zich op het binnenterrein een parkeerplaats, terrassen van bewoners en bergingen.
2.2 Bij notariële akte van 23 februari 2005 (hierna: de splitsingsakte) is (het woongedeelte van) het gebouw gesplitst in appartementsrechten.
In artikel 13 lid 3 van de splitsingsakte is bepaald: “Het plaatsen van een (schotel-)antenne is niet toegestaan.”
2.3 Artikel V lid 1 sub a van het conform de splitsingsakte van toepassing zijnde Huishoudelijk Reglement bepaalt onder meer: “Het is niet toegestaan: a. voorwerpen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken te plaatsen of aan te brengen (…).”
2.4 In de loop van 2005 hebben de eerste appartementeigenaars het gebouw betrokken. De Vereniging van Eigenaars voor het woongedeelte van het gebouw is op 1 december 2005 met haar werkzaamheden aangevangen.
2.5 [verzoekende partij] heeft op 1 oktober 2006 zijn appartement in het gebouw, gelegen aan de [adres] (hierna: het appartement) betrokken. Bij zijn appartement behoort een terras met bergingen. Het is gelegen op de eerste verdieping van het gebouw.
2.6 De akte van levering van 1 oktober 2006, waarmee [verzoekende partij] het appartement heeft gekregen, bevat onder meer de volgende bepaling:
“ANTENNE-INRICHTING/SCHOTELANTENNES
1.In het gebouw wordt eventueel een gemeenschappelijke antenne-inrichting aangelegd, waarop het bij verkochte kan worden aangesloten (…) Het is koper uitdrukkelijk niet toegestaan om een eigen schotelantenne te plaatsen welke zichtbaar is voor derden (…)”
2.7 In de algemene ledenvergadering van de VvE van 27 april 2006 heeft [verzoekende partij] de Ledenvergadering verzocht een schotelantenne te mogen plaatsen. Onder verwijzing naar artikel 13 lid 3 van de splitsingsakte heeft het bestuur van de VvE dit verzoek van [verzoekende partij] afgewezen. Dit besluit is aan [verzoekende partij] bij brief van 19 juli 2006 bekend gemaakt.
2.8 Bij brief van 14 augustus 2006 heeft [verzoekende partij] bezwaar gemaakt tegen de beslissing van de VvE zoals bekend gemaakt bij brief van 19 juli 2006.
2.9 Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006 heeft [verzoekende partij] de Ledenvergadering, dit keer mondeling, verzocht een schotelantenne te mogen plaatsen. Anders dan het verzoek van [verzoekende partij] van 27 april 2006, betrof dit verzoek de plaatsing van een schotel op het terras bij het appartement tussen twee bergingen op de eerste verdieping.
De ledenvergadering van de VvE heeft bij handopsteking met 30 appartementseigenaren voor en 9 tegen besloten het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van de schotelantenne af te wijzen.
2.10 Bij brief van 23 november 2006 heeft [verzoekende partij] bezwaar aangetekend tegen het besluit van de Ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarin het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van een schotelantenne is afgewezen.
2.11 De VvE heeft bij brief van 17 december 2006 de bezwaren van [verzoekende partij], zoals verwoord in zijn brief van 23 november 2006, naast zich neergelegd en [verzoekende partij] meegedeeld het besluit van de VvE uit te voeren.
3. Het verzoek en het verweer
3.1 [verzoekende partij] verzoekt de kantonrechter het besluit van de Ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarbij het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van een schotelantenne is afgewezen, op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen en [verzoekende partij] een vervangende machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 lid 1BW.
3.2 Aan zijn verzoek heeft [verzoekende partij] het volgende ten grondslag gelegd.
a) de VvE handelt in strijd met artikel 5:119 BW, waarin is bepaald dat een appartementseigenaar, in dit geval [verzoekende partij], zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen mag aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. De schotelantenne is niet geplaatst op een gemeenschappelijk gedeelte;
b) de inhoud van de splitsingsakte is niet in overeenstemming met de algemene voorwaarden van het GIW, SWK, het modelreglement splitsing in appartementsrechten en een aantal onder 2 van het verzoekschrift genoemde bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.
c) onder verwijzing naar de website van VROM beroept [verzoekende partij] zich erop dat geen publiekrechtelijke regels in de weg staan aan plaatsing van een schotelantenne.
d) de VvE handelt in strijd met artikel 1 van de Grondwet (gelijke gevallen, gelijke rechten), aangezien er al vier schotelantennes op het dak van het gebouw staan.
e) de VvE is geen vereniging in de zin van artikel 5:124 BW en niet bevoegd om namens de leden in rechte op te treden.
f) de VvE handelt in strijd met de artikelen 28 en 49 van het EG Verdrag (vrij verkeer van goederen en diensten).
g) de VvE handelt in strijd met artikel 10 EVRM (informatievrijheid).
3.3 De VvE heeft verweer gevoerd, zoals hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, aan de orde zal komen.
4. De beoordeling
Het verzoek
4.1 Ter vergadering van 16 november 2006 heeft de VvE bij handopsteken het mondeling verzoek van [verzoekende partij] om een schotelantenne op het terras van zijn appartement te mogen plaatsen, afgewezen.
Gelet op artikel 5:130 ,tweede lid BW en de Algemene termijnenwet is het verzoek tot vernietiging van het besluit tijdig bij de kantonrechter ingediend.
De bevoegdheid van de VvE
4.2 Op vragen van de kantonrechter is de VvE ingegaan op de juridische structuur van het gebouw. Daaruit is onder meer het volgende gebleken.
Bij notariële akte van 15 maart 2005 hebben de eigenaren (ING Vastgoed Ontwikkeling en Macéka Beheer B.V.) van de grond waarop het bouwwerk zou worden gebouwd, aan de V.o.f. Hof van Gelderland, ING Real Estate Ede B.V. en Macéka Exploitatie B.V. in erfpacht uitgegeven: de woningen op de eerste en tweede verdieping, die op de winkels op de begane grond zouden worden gebouwd.
Bij notariële akte van 10 december 2005 hebben deze eigenaren geleverd aan Oppenheim Immobilien Kapitalanlage Geselschaft mbH de eigendom van een deel van de winkels op de niveaus -2, -1, begane grond en +1 en de ondergrond, welke eigendom was bezwaard met het recht van erfpacht van de bovengelegen woningen en de daarbij behorende gemeenschappelijke ruimten (toegangshal met lift en trappenhuizen).
De andere winkels zijn – naar de kantonrechter moet aannemen onder gelijke condities - aan twee andere partijen verkocht.
Deze constructie heeft naar het oordeel van de kantonrechter tot gevolg gehad, dat door de inwerkingtreding – op 1 mei 2005 - van de Wet van 19 februari 2005, waarbij artikel 5:125 BW werd gewijzigd, van rechtswege een vereniging van eigenaars ontstond waarvan ING Vastgoed Ontwikkeling en Macéka Beheer B.V. en de (toekomstige) appartementseigenaren van de woningen lid werden.
De opsplitsing van de beschikkingsmacht over het gebouw tussen (vol-)eigenaars en erfpachters, zoals in dit geval, verschilt immers niet wezenlijk van de opsplitsing tussen appartementseigenaars. Gelet op de doelstellingen van het appartementsrecht – het creëren van een verplichte samenwerking tussen de verschillende beschikkingsgerechtigden van een gebouw met betrekking tot zaken van gemeenschappelijk belang - kan deze juridische constructie niet tot gevolg hebben dat de dwingendrechtelijke bepalingen van het appartementsrecht terzijde geschoven worden.
Voor zover de winkels (beter gezegd: de winkelappartementen) verder zijn doorverkocht, hebben de verkopers naderhand aan de winkeleigenaars niet meer en niet minder overgedragen dan het recht dat zij zelf hadden.
De winkeleigenaren zijn dus tezamen met de appartementseigenaren van de woningen van rechtswege lid van één vereniging van eigenaars.
4.3 Uit het voorgaande volgt dat het besluit van de VvE niet rechtsgeldig is genomen, nu niet is gebleken dat zij alle leden – ook de “winkeliers” – conform haar statuten de gelegenheid heeft gegeven aan de besluitvorming deel te nemen.
Artikel 10 EVRM
4.4 [verzoekende partij] stelt dat het besluit van de VvE in strijd is met artikel 10 EVRM. Hij is een Koerdische Aleviet. Hij spreekt de Alevitische taal, één van de talen die in Koerdistan worden gesproken. Hij wenst dat zijn kinderen kennis kunnen nemen van actuele televisie-uitzendingen in het Alevitisch, waarbij tevens de Alevitische cultuur wordt belicht. In Europa staan in Frankrijk, Duitsland en Denemarken televisiezenders die live programma’s in het Alevitisch uitzenden. Deze uitzendingen zijn niet te ontvangen via het antennesysteem waarop zijn appartement is aangesloten. Een antenne in zijn serre ontvangt geen signaal. De enige manier om deze uitzendingen te ontvangen, is via een buitenshuis geplaatste schotelantenne.
Weliswaar zijn er op internet websites waarop boodschappen in het Alevitisch en beelden van Alevitisch culturele gebeurtenissen worden verspreid, maar het betreft geen actuele televisie-uitzendingen. Veelal is een enkele kortdurende opname van een bepaalde gebeurtenis (vaak een plechtigheid) te zien die gedurende langere tijd op de site staat. De gewone Alevitische spreektaal wordt daar zelden of nooit ten gehore gebracht, in tegenstelling tot de televisie-uitzendingen, waar bij voorbeeld een nieuwsprogramma is. In die programma’s wordt ook aandacht besteed aan actualiteiten uit Koerdistan.
Verder wijst [verzoekende partij] erop dat de schotelantennes van enkele winkeliers op het dak van de woonappartementen groter zijn dan de door hemzelf voor zijn voordeur geplaatste schotel. Zijn schotel is bovendien doorzichtig om minder op te vallen. De andere antennes zijn ondoorzichtig grijs.
4.5 De VvE heeft gesteld dat het recht op vrije meningsgaring van artikel 10 EVRM geen absoluut recht is en dat zij zwaarwegende belangen heeft bij de handhaving van het reglementaire verbod op het plaatsen van een schotelantenne. Er zijn namelijk redelijke alternatieven via internet. Zij noemt de volgende websites: www.alevit.com, www.aleviyolu.net, www.alevi.nl, www.aleviyol.com en www.alevi.com . Verder kan [verzoekende partij] de door hem gewenste informatie vergaren door te corresponderen, door telefonie, via e-mail en chatprogramma’s.
Voor zover al sprake zou zijn van inbreuk op artikel 10 EVRM, weegt [verzoekende partij]’s belang niet op tegen dat van de VvE. Zij heeft een esthetisch belang bij de handhaving van het verbod op schotelantennes. Zij wenst de uniformiteit van het uiterlijk van het pand bewaren, omdat het een groot en prestigieus, nieuw gebouw is, waarin belangrijke voor het publiek toegankelijke voorzieningen, zoals winkels (o.a. Mediamarkt) zijn gevestigd. De architectonische uniformiteit is nu nog aanwezig. Zij vreest verder dat van de plaatsing door [verzoekende partij] van een schotelantenne een ongewenste precedentwerking uitgaat. Meer appartementseigenaars zullen volgen.
Ook zal er schade aan het pand ontstaan, omdat voorzieningen voor het plaatsen van schotelantennes ontbreken. Samen met de precedentwerking zal dit leiden tot algehele verloedering van het gebouw. Alle eigenaars van het gebouw zullen daardoor schade lijden.
Tenslotte heeft [verzoekende partij] een eventuele inbreuk op zijn recht op informatievergaring voor lief genomen, omdat hij wist van het verbod op de plaatsing van schotelantennes.
4.6 Voor de beoordeling of sprake is van een inbreuk op [verzoekende partij]’s recht op vrije informatie (meningsgaring) als bedoeld in artikel 10 EVRM zal de kantonrechter onderzoeken in hoeverre zijn belang bij die informatie zich verhoudt tot het belang van de VvE bij handhaving van het verbod op het plaatsen van schotelantennes.
4.7 Als Koerd, die de Alevitische taal spreekt en drager is van de bijbehorende cultuur heeft [verzoekende partij] een zwaarwegend belang die taal te onderhouden en kennis te nemen van Alevitische cultuuruitingen. Eveneens zwaarwegend is zijn belang om zijn zoon daarmee in contact te brengen.
Zoals de VvE heeft gesteld, zijn er vele manieren om in die taal deel te hebben aan die cultuur, maar niet alle communicatiemiddelen bieden daartoe een gelijkwaardige mogelijkheid. Corresponderen, e-mailen en chatten geven slechts de mogelijkheid tot schriftelijke communicatie tussen de schrijver en de geadresseerde. Op de opgegeven websites is een beperkt aantal filmpjes te zien – naar de kantonrechter heeft waargenomen bij bezoek aan de sites – die meerdere dagen aaneen niet vernieuwd worden en van korte duur zijn. Hij zag een You Tube filmpje van enkele minuten speeltijd. Telefonie geeft de mogelijkheid tot mondelinge communicatie tussen de opbeller en de opgebelde, maar mist de mogelijkheid om de communicatie van anderen te horen. Radio biedt dat wel, maar mist het beeld.
De kantonrechter stelt vast dat in dit geval de genoemde alternatieven geen mogelijkheden tot kennisneming van het gesproken Alevitisch en culturele evenementen in het Alevitisch bieden, die gelijkwaardig zijn aan het bekijken van een televisieprogramma.
Televisie biedt o.a. de gelegenheid om de interactie tussen derden te zien en te horen.
Naar de mening van de kantonrechter biedt geen van de door de VvE genoemde communicatiemogelijkheden een redelijk, want volwaardig alternatief voor het bekijken van een televisie-uitzending.
4.8 De VvE beroept zich op de architectonische kwaliteit van het gebouw dat volgens haar een prestigieuze uitstraling heeft. Inderdaad ziet het gebouw er op de overgelegde foto’s nieuw en schoon uit en zonder kennelijke toevoegingen of wijzigingen van het oorspronkelijke concept.
Blijkens de foto’s heeft [verzoekende partij] zijn schotel – zoals gezegd van doorzichtig materiaal – op een naar schatting 1,5 tot 2m hoog pilaartje aan de rand van zijn terras, schuin voor zijn voordeur staan. De schotel is alleen zichtbaar vanaf het parkeerdek, waar uitsluitend de bewoners hun auto’s kunnen parkeren. De schotel valt minder op omdat hij tussen twee los op het parkeerdek gebouwde bergingen van appartementen staat. Het winkelend publiek kan de schotel niet waarnemen.
Het paaltje is bevestigd in het parkeerdek. Concrete schade aan het dek heeft de VvE niet gesteld. Het is daarom niet aannemelijk gemaakt dat het gebouw hierdoor zou verloederen.
De veronderstelling van de VvE dat, van de plaatsing van de schotel van [verzoekende partij] precedentwerking uitgaat, heeft zij niet toegelicht, zodat de kantonrechter deze laat voor wat hij is: slechts een veronderstelling.
Schade aan het gebouw die alle eigenaren lijden is niet gebleken.
Op de foto’s is verder te zien dat zich op het dak boven sommige woningen enkele grijze, ondoorzichtige schotelantennes bevinden. Volgens mededeling van de VvE zijn die daar door enkele eigenaren of huurders van de ondergelegen winkels geplaatst, voordat de woningen bewoond raakten.
Enige schade ten gevolge van de plaatsing van deze antennes is gesteld, noch gebleken. Ter zitting verklaarde de vertegenwoordigers van de VvE dat zij nimmer bezwaar tegen de plaatsing van die antennes had gemaakt.
Naderhand heeft de VvE bij de eigenaren van de winkelappartementen tegen de aanwezigheid van de antennes geprotesteerd. Tijdens deze procedure heeft zij geen reactie ontvangen.
Tenslotte stelt de VvE dat [verzoekende partij] zijn recht om tegen het antenneverbod te protesteren heeft verspeeld door het appartement te kopen, terwijl hij het verbod kende, althans had kunnen kennen.
De kantonrechter gaat voorbij aan dit bezwaar, daar de verbodsbepaling in het reglement er niet aan in de weg staat dat [verzoekende partij] een verzoek om ontheffing aan de VvE voorlegt. De beslissing op dat verzoek moet voldoen aan de eisen die in redelijkheid aan een besluit van een vereniging kunnen worden gesteld.
In dit geval betekent dat een toepassing van de reglementen in overeenstemming met het Nederlandse recht, waaronder in dit geval artikel 10 EVRM, dat, naar niet is betwist, horizontale werking heeft.
4.9 De slotsom is dat de VvE naar vorm en inhoud geen rechtsgeldig besluit heeft genomen op het verzoek van [verzoekende partij] om ontheffing van het verbod op het plaatsen van schotelantennes. Het besluit van 16 november 2006 zal daarom worden vernietigd.
Machtiging van de kantonrechter als vervanging van die van de VvE
4.10 [verzoekende partij] heeft machtiging van de kantonrechter verzocht voor de plaatsing (het geplaatst houden) van zijn schotelantenne.
De kantonrechter overweegt daaromtrent het volgende.
De onderlinge verhouding tussen de appartementseigenaren, verenigd in de VvE, wordt beheerst door het Nederlandse recht , de splitsingsakte en de verenigingsstatuten. Binnen die juridische context moeten de wederzijdse belangen van [verzoekende partij] en de VvE worden afgewogen. Deze belangenafweging ligt besloten in de redelijkheid en billijkheid die zij als appartementseigenaren, c.q. leden van de VvE jegens elkaar verschuldigd zijn.
4.11 Uitgangspunt is dat de splitsingsakte het plaatsen van schotelantennes niet toestaat. Hier aan de orde is echter de vraag of een verzoek om ontheffing enkel met verwijzing naar dat verbod kan worden afgewezen.
Om de hierboven aangegeven redenen is de kantonrechter van oordeel dat dit in dit geval niet mogelijk is. (zie de punten 4.4 tot en met 4.9)
Aan het afwijzingsbesluit ontbreekt daarom een redelijke grond.
4.12 Voor de belangenafweging met het oog op de af te geven machtiging, slaat de kantonrechter acht op de volgende punten.
[verzoekende partij] heeft belang bij een schotelantenne om de door hem gewenste televisie-uitzendingen te ontvangen.
De VvE heeft belang bij de instandhouding van het uiterlijk van het gebouw, zoveel mogelijk in overeenkomst het ontwerp.
Daarom zal de kantonrechter machtiging verlenen zoals hierna is omschreven.
Proceskosten
4.13 Als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij zal de VvE worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De kantonrechter,
5.1 vernietigt het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarbij het mondeling verzoek van [verzoekende partij] om ontheffing van het verbod op het plaatsen van een schotelantenne bij zijn terras is afgewezen;
5.2 machtigt [verzoekende partij] om – zodra 14 dagen verstreken zijn nadat hij bij aangetekende brief aan het bestuur van de VvE heeft laten weten dat een gezamenlijke poging van hemzelf en het bestuur om op het dak de plaats te bepalen die voldoet aan de hierna genoemde criteria, is mislukt – op het gedeelte van het gebouw, waar zich zijn appartement bevindt, op de plaats waar het signaal van één of meer televisiezenders, die regelmatig uitzendingen in het Alevitisch verzorgen, het best is te ontvangen, één schotelantenne te plaatsen, waarbij is voldaan aan de volgende voorwaarden:
* de bovenkant van de schotel steekt niet hoger boven het dak uit dan de bovenkant van de dichtstbijzijnde schotelantenne van een van de winkels boven het dak uitsteekt;
* de antenne is niet op de borstwering gemonteerd;
* de paal waaraan de antenne wordt gemonteerd bevindt zich minimaal 2 meter vanaf de borstwering;
* de montage geschiedt op een wijze dat het gevaar van beschadiging van het dak het kleinst is;
* waar de kabel van de antenne naar het appartement van [verzoekende partij] over delen van het gebouw (bv. gevels) loopt, die vanaf de straat of de gemeenschappelijke binnen- of buitenruimten van de appartementseigenaren zichtbaar zijn, dient deze in overleg met het bestuur op de minst storende wijze te worden aangebracht, bijvoorbeeld in een kabelgoot in de kleur van de gevel;
* [verzoekende partij] sluit een verzekering af en houdt deze in stand zolang de antenne op het dak staat, tegen het risico van schade aan het gebouw door de aanwezigheid van de schotelantenne
5.3 veroordeelt de VvE in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verzoekende partij] begroot op vastrecht € 280,-.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. P.A. Huidekoper en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2007.
: BH8886, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.099/01 Print uitspraak
Datum uitspraak: 09-12-2008
Datum publicatie: 30-03-2009
Rechtsgebied: Civiel overig
Soort procedure: Hoger beroep
Inhoudsindicatie: Zonder toestemming geplaatste schotelantenne moet door huurder worden verwijderd. Directe horizontale werking van het recht op vrije informatiegaring. Belang woningcorporatie rechtvaardigt inbreuk. Regionale Turkse zender ook via internet te volgen.
Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting DE ALLIANTIE
(handelend onder de naam DE ALLIANTIE AMSTERDAM, voorheen DE DAGERAAD geheten),
gevestigd te Huizen,
APPELLANTE,
advocaat: mr. F.B. Falkena te Amsterdam,
t e g e n
1. [A],
2. [B],
beiden wonend te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
De partijen worden hierna De Alliantie en [A] c.s. genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij exploit van 30 juli 2007 is De Alliantie in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), op 10 mei 2007 onder zaak-/rolnummer CV 06-27995 uitgesproken en gewezen tussen De Alliantie als eiseres en [A] c.s. als gedaagden, met dagvaarding van [A] c.s. voor dit hof.
1.2 De Alliantie heeft bij memorie vier grieven geformuleerd en toegelicht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad – [A] c.s. zal veroordelen een schotelantenne van het dak van de door hen gehuurde woning te verwijderen en verwijderd te houden, met machtiging aan De Alliantie om die antenne desnoods zelf te verwijderen en oplegging van een dwangsom, met kosten.
1.3 Daarop hebben [A] c.s. geantwoord en een grief in incidenteel appèl opgeworpen, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen (in het incidenteel appèl: met verbetering van gronden), met kosten.
1.4 Nadat De Alliantie bij memorie op de incidentele grief had geantwoord, hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. De Feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Aangezien deze feiten niet in geschil zijn zal ook het hof daarvan uitgaan.
Die feiten komen op het volgende neer.
2.2 [A] c.s. huren een eengezinswoning van De Alliantie. Krachtens de huurovereenkomst zijn [A] c.s. gehouden niet alleen het in die overeenkomst bepaalde in acht te nemen, maar ook de voorschriften na te leven die voorvloeien uit een op het gehuurde toepasselijke splitsingsakte.
In (de algemene voorwaarden die deel uitmaken van) de huurovereenkomst is bepaald dat “veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde” alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder mogen worden aangebracht.
In art. 13 van het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten”, ingevolge de splitsingakte op het gehuurde toepasselijk, is bepaald dat uitstekende voorwerpen alleen aan de buitenzijde mogen worden aangebracht met toestemming van de vergadering van appartementseigenaren, of volgens de regels van het huishoudelijk reglement.
2.3 [A] c.s. hebben op het platte dak van een uitbouw aan de achterzijde van de woning een schotelantenne geplaatst. Daarvoor is noch door De Alliantie als verhuurder, noch door de Vereniging van Eigenaren toestemming verleend.
Bij brief van 14 februari 2005 heeft De Alliantie [A] c.s. erop gewezen dat de plaatsing van de schotelantenne zonder haar toestemming niet is toegestaan, en dat toestemming eveneens aan de Vereniging van Eigenaren moet worden gevraagd. Daarbij heeft De Alliantie verzocht die antenne te verwijderen.
Bij brief van 9 december 2005 heeft De Alliantie [A] c.s. doen weten dat hun inmiddels ingediende (volgens [A] c.s. herhaalde) verzoek tot het mogen plaatsen van de schotelantenne was afgewezen, onder mededeling voorts dat de Vereniging van Eigenaren inmiddels had besloten dat schotelantennes niet worden toegelaten.
Aan nadien gedane/herhaalde sommaties om de schotelantenne van het dak van (de uitbouw van) de woning te halen, hebben [A] c.s. geen gehoor gegeven.
3. Beoordeling
3.1 Naar de kern genomen gaat dit geschil over de verhouding tussen art. 10 EVRM en de voorschriften, wettelijk en contractueel, die de plaatsing van een schotelantenne onderwerpen aan toestemming van de verhuurder van woonruimte. Het in aanmerking komende wettelijk voorschrift is art. 7:215, eerste en zesde lid, BW, waarin wordt gesproken over toestemming van de verhuurder voor elke “verandering aan de buitenzijde van het gehuurde”. Hierboven, bij de samenvatting van de vaststaande feiten, werd reeds melding gemaakt van art. 11.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden, waarin dit toestemmingsvereiste is herhaald.
3.2 [A] c.s. erkennen dat zij hun schotelantenne (op het dak, dus aan de buitenzijde van de woning) hebben geplaatst zonder over deze vereiste toestemming te beschikken. Zij stellen zich evenwel op het standpunt dat dit toestemmingsvereiste geen belemmering kan vormen voor uitoefening van het door art. 10 EVRM gewaarborgde recht op vrije informatiegaring. Dit standpunt kent een primaire en een subsidiaire uitwerking.
3.3 Primair stellen [A] c.s. dat er in het geheel geen sprake is van “wijziging” of “verandering” van (de buitenzijde van) het gehuurde in de zin van art. 7:215 BW, aangezien de schotelantenne los, met een verzwaarde voet, op het dak van de woninguitbouw is geplaatst. Nu art. 7:215, eerste en zesde lid, BW geen betrekking heeft op de plaatsing van een losse, dat wil zeggen niet duurzaam met het gebouwde verbonden, schotelantenne, is er geen voorschrift aan te wijzen dat het oordeel kan dragen dat “bij wet is voorzien” in beperking van de vrijheid van nieuwsgaring, als bedoeld in het tweede lid van art. 10 EVRM, aldus [A] c.s.
3.4 Subsidiair stellen [A] c.s. zich op het standpunt dat, zo art. 7:215, eerste en zesde lid, BW al geacht kan worden betrekking te hebben op de ‘losse’ plaatsing van een schotelantenne op het dak van een woning, de toepassing van dit wettelijk voorschrift moet voldoen aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit voordat kan worden vastgesteld dat de “bij wet voorziene” beperking een krachtens het tweede lid van art. 10 EVRM toegelaten inbreuk op de uitoefening van het in het eerste lid van die verdragsbepaling gewaarborgde vrijheidsrecht oplevert. [A] c.s. menen dat zij een zó zwaarwegend belang hebben bij het kunnen ontvangen van regionale Turkse zenders – naast de algemene Turkse (staats)zender die via de kabel worden aangeboden – dat deze vorm van vrije nieuwsgaring zwaarder moet wegen dan het belang van De Alliantie bij handhaving van het toestemmingsvereiste.
3.5 De kantonrechter heeft in aanmerking genomen dat het in art. 7:215, eerste lid BW opgenomen verbod op gehele of gedeeltelijke verandering van inrichting of gedaante van het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder geen betrekking heeft op de veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. Ten aanzien van veranderingen aan de buitenzijde van verhuurde woonruimte staat het zesde lid van art. 7:215 BW evenwel een afwijking van dit in het eerste lid geformuleerde verbod toe, ook indien het gaat om veranderingen die zonder noemenswaardige kosten aangedaan gemaakt kunnen worden. De kantonrechter heeft uit de wetsgeschiedenis afgeleid dat bij het formuleren van dit in art. 7:215, zesde lid, BW opgenomen voorschrift nadrukkelijk onder ogen is gezien dat woningcorporaties ten aanzien van schotelantennes een eigen beleid moeten kunnen voeren.
Op deze grond heeft de kantonrechter geoordeeld dat de plaatsing van de schotelantenne door [A] c.s. een wijzing van het gehuurde in de zin van de zojuist genoemde wettelijke bepaling oplevert, waarbij geen belang toekomt aan de omstandigheid dat die antenne niet vast aan het gehuurde is bevestigd.
3.6 Daarvan uitgaande heeft de kantonrechter beoordeeld of [A] c.s. de vordering van De Alliantie met een beroep op art. 10 EVRM kunnen afhouden. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat De Alliantie haar stelling dat de schotelantenne lekkage of (andere) schade zou kunnen opleveren niet verder heeft onderbouwd, zodat aan die stelling voorbij gegaan moet worden. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat het belang van [A] c.s. bij gebruik van de op het dak van de woning opgestelde schotelantenne, in het licht van art. 10 EVRM, zwaarder moet wegen dan het belang van De Alliantie bij handhaving van het toestemmingsvereiste. Weliswaar, zo overwoog de kantonrechter, heeft De Alliantie een tastbaar belang bij handhaving van dat vereiste, gelet op het ontsierend effect van (wildgroei aan) schotelantennes aan haar woningen, ook in verband met de toekomstige verhuurbaarheid daarvan, maar dat belang is in dit geval beperkt omdat slechts een beperkte groep van omwonenden de schotelantenne, geplaatst aan de achterzijde van een gebouw dat deel uitmaakt van een gesloten blok, als ontsierend zal kunnen ervaren. Daartegenover heeft de kantonrechter aannemelijk bevonden dat [A] c.s. een bijzonder belang stellen in de ontvangst van bepaalde (Turkse) televisiezenders die zij alleen met behulp van de schotelantenne kunnen ontvangen, en dan nog slechts indien die antenne op het dak van (de uitbouw van) de woning is geplaatst.
3.7 Op grond van deze afweging van belangen, die de kantonrechter tot het oordeel voerde dat het belang van De Alliantie bij handhaving van het verbod om (zonder haar toestemming) schotelantennes aan de buitenzijde van haar huurwoningen te plaatsen niet opweegt tegen het belang van [A] c.s. bij de ontvangst van bepaalde televisiezenders, is de vordering van De Alliantie afgewezen.
3.8 Daartegen keert zich de tweede grief in het principale appèl met de klacht dat de kantonrechter een onjuiste afweging heeft gemaakt aangezien het belang van [A] beperkt is tot een “subjectieve belevenis” waartegenover De Alliantie de uitstraling van haar gehele woningbestand in het oog moet houden.
Het hof vindt aanleiding allereerst die klacht de bespreken, waarbij ook de grief in het incidentele appèl betrokken kan worden. Die grief bevat de klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de los geplaatste schotelantenne is aan te merken als een verandering van de buitenzijde van het gehuurde in de zin van art. 7:215, eerste en zesde lid, BW.
3.9 Het hof verenigt zich met de hiervóór, onder 3.5 samengevatte overwegingen van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. Ook de plaatsing van een schotelantenne op of aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte zonder vaste, niet zonder beschadigingen ongedaan te maken verbinding, is aan te merken als een verandering van de buitenzijde van het gehuurde als bedoeld in art. 7:215, eerste en zesde lid BW. De grief in het incidentele appèl faalt derhalve.
3.10 Ten aanzien van de door [A] c.s. betrokken stelling dat De Alliantie, door vast te houden aan het vereiste van schriftelijke toestemming tot plaatsing van een schotelantenne, [A] c.s. in te vergaande mate beperkt in de uitoefening van hun recht op informatiegaring, overweegt het hof als volgt.
3.11 Terecht heeft De Alliantie niet gesteld dat art. 10, eerste lid, EVRM, waarin de vrijheid van informatiegaring is gewaarborgd, geen invloed kan hebben op de verhouding tussen haarzelf en [A] cs als haar huurders. Aangezien te voorzien valt dat niet alleen de toepassing van publiekrechtelijke bevoegdheden, maar het benutten van aan privaatrechtelijke verhoudingen ontleende bevoegdheden tot inbreuken op dit vrijheidsrecht kunnen leiden, is het aangewezen aan deze verdragsbepaling binnen de Nederlandse rechtsorde directe horizontale werking toe te kennen.
Dit roept evenwel de vraag op hoe de uitoefening van dit vrijheidsrecht zich tot zulke privaatrechtelijke bevoegdheden verhoudt in die gevallen waarin – zoals hier – het benutten van die bevoegdheden feitelijk tot gevolg heeft dat de vrijheid van informatiegaring wordt beperkt. Aansluiting zoekend bij het tweede lid van art. 10 EVRM, waarin de algemene belangen zijn opgesomd die onder omstandigheden een inbreuk op dit vrijheidsrecht kunnen rechtvaardigen, beantwoordt het hof die vraag als volgt.
3.12 Gedragingen van derden waardoor de ontvangst van informatie wordt beperkt kunnen naar ’s hofs oordeel als een toelaatbare beperking in de uitoefening van het in art. 10, eerste lid, EVRM gewaarborgde recht worden beschouwd indien die gedragingen op een wettelijk erkende bevoegdheid tot bescherming van eigen belangen berusten, de wettelijke grenzen aan de uitoefening van zo een bevoegdheid niet worden overschreden, die gedragingen daadwerkelijk geëigend zijn de eigen (private) belangen te beschermen, en – in de concrete omstandigheden van het geval – niet onevenredig diep ingrijpen in eens anders belang bij het ontvangen van elke gewenste informatie. Als aan deze voorwaarden is voldaan kan worden aangenomen dat zulke de vrije ontvangst van informatie beperkende feitelijke of rechtshandelingen in de zin van art. 10, tweede lid, EVRM bij wet zijn voorzien, en in een democratische samenleving noodzakelijk ter bescherming van de rechten van anderen.
3.13 In deze zin kan het samenstel van de in het eerste en zesde lid van art. 7:215 BW opgenomen voorschriften, hierop neerkomend dat de verhuurder van woonruimte kan bedingen dat zonder diens schriftelijke toestemming geen enkele verandering aan de buitenzijde van het gehuurde mag worden aangebracht, ten aanzien van (de plaatsing van) schotelantennes worden aangemerkt als een bij wet voorziene bevoegdheid tot bescherming van eigen belangen waardoor de uitoefening van het recht op vrije meningsuiting beperkingen kan ondervinden.
3.14 Dientengevolge staat te bezien of de wijze waarop De Alliantie toepassing geeft aan de bevoegdheid die zij zich heeft voorbehouden in art. 11.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden (en die zij heeft ontleend aan art. 7:215, eerste en zesde lid BW), wat de schotelantenne van [A] c.s. betreft, de toets aan de zojuist, onder 3.12, genoemde criteria doorstaat.
3.15 De stelling van De Alliantie dat schotelantennes aan de buitenzijde van haar woningen als ontsierend beschouwd kunnen worden hebben [A] c.s. in wezen niet weersproken, doch zij hebben daar tegenover gesteld dat het ontsierend effect in dit geval uitermate gering is, met name omdat de plaatsing van de schotelantenne meebrengt dat die antenne slechts voor een beperkte groep van omwonenden zichtbaar is.
3.16 Daarmee hebben [A] c.s. een waardering van subjectieve aard binnen het debat gebracht. Zij onderstrepen dat zelf door in de conclusie van dupliek de retorische vraag te stellen waarom hun schotelantenne wél lelijk genoemd moet worden en de naburige tuinparafernalia, zoals hekwerk en parasols, niet.
Het hof begrijpt de stellingen van De Alliantie aldus dat haar belang erin is gelegen dat het in art. 11.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden gestelde toestemmingsvereiste kan worden gehandhaafd zonder dat De Alliantie gedwongen is deze subjectieve discussie over de mate van ontsierendheid, ook in verband met het aantal personen dat de schotelantenne zal kunnen zien en daar aanstoot aan zal kunnen nemen, te voeren met elke huurder die een schotelantenne wenst te plaatsen.
3.17 Naar ’s hofs oordeel verdient dit aldus te verstane belang erkenning, terwijl het ook zwaar moet wegen. Als beheerder van een – naar het hof uit de gedingstukken opmaakt tamelijk omvangrijk – woningbestand zal De Alliantie bij de beslissing op het verzoek om toestemming tot plaatsing van een schotelantenne de vrijheid gelaten moeten worden om als uitgangspunt te nemen dat elke aan de buitenzijde van één van haar woningen geplaatste schotelantenne voor anderen zichtbaar zal zijn en ook als ontsierend kan worden beschouwd, zodat elke uitwendig geplaatste schotelantenne door omwonenden als een vorm van overlast kan worden ervaren.
3.18 Dit uitgangspunt kan als een zwaarwegend belang van De Alliantie worden beschouwd, mede omdat De Alliantie van rechtswege gehouden is haar huurders zoveel mogelijk te vrijwaren van overlast door het gedrag van andere huurders. Daaraan doet niet af dat [A] c.s. in deze zaak hebben aangevoerd dat naaste buren geen bezwaar tegen de plaatsing van de schotelantenne koesteren. Die stelling kan aan het belang van De Alliantie niet afdoen, reeds omdat daarmee niet vaststaat dat geen enkele (huidige of toekomstige) omwonende de schotelantenne als ontsierend ervaart, en overigens omdat [A] c.s. de schotelantenne hebben geplaatst terwijl zij wisten dat de vereiste toestemming niet was gegeven. Daarom gaat het in dit geding niet in de eerste plaats om de gronden waarop die toestemming in dit geval kon worden onthouden, maar om het belang dat De Alliantie heeft bij de handhaving van de uitgangspunten voor de beslissing die zij zichzelf heeft voorbehouden.
3.19 Daarbij komt bovendien dat in art. 16.2 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden voor het geval het gehuurde in appartementsrechten is of wordt gesplitst is bepaald dat de huurder zich tevens zal moeten houden aan de voorschriften in de splitsingsakte, de statuten en de reglementen, terwijl van de huurovereenkomst met [A] c.s. tegens deel uitmaakt een “Aanhangsel bij huurovereenkomst [IJ] [C] Blok 35”, waarin is bepaald dat de huurder zich dient te houden aan het door de Vereniging van Eigenaren vastgestelde huishoudelijk reglement.
Tussen partijen is niet in geschil dat de bedoelde Vereniging van eigenaren heeft besloten geen schotelantennes toe te staan. Nu de naleving van het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren verplicht is gesteld in de huurovereenkomst, kan worden aangenomen dat De Alliantie ook jegens de huurders van andere appartementen in hetzelfde complex gehouden is het redelijkerwijs mogelijk te doen om overtredingen van dat huishoudelijk reglement tegen te gaan of te doen beëindigen. Ook in dit opzicht heeft De Alliantie een tastbaar belang bij handhaving van het in de huurovereenkomst opgenomen toestemmingsvereiste. Hieraan doet niet af dat het besluit van de Vereniging van Eigenaren is genomen op een moment (in december 2005) waarop de huurovereenkomst met [A] c.s. (aangegaan in december 2004) reeds van kracht was en De Alliantie [A] c.s. reeds had aangemaand de schotelantenne van het dak van de woning te verwijderen.
3.20 Tegenover de aldus te waarderen belangen van De Alliante acht het hof het belang van [A] c.s. bij gebruik van hun schotelantenne zoals die thans is opgesteld beperkter dan de kantonrechter heeft aangenomen.
3.21 Het hof stelt voorop dat de enkele omstandigheid dat iemand door verbondenheid met een specifiek gebied of bepaalde (bevolkings)groep een bijzonder belang stelt bij de ontvangst van (een) televisiezender(s) die slechts met een eigen installatie ontvangen kan/kunnen worden, niet automatisch meebrengt dat contractuele beperkingen ten aanzien van de plaatsing van die installatie minder zwaar wegen. De in art. 10 EVRM gewaarborgde vrijheid informatie te ontvangen kan in de verhouding tussen justitiabelen niet aldus worden uitgelegd dat contractuele bedingen nimmer een beperking mogen meebrengen in de ontvangst, op de verkozen wijze, van informatie uit elke gewenste bron.
Afhankelijk van de omstandigheden van het geval zal van de huurder die met zulke bedingen of bepalingen wordt geconfronteerd verlangd kunnen worden, ook in het licht van art. 10 EVRM, dat hij genoegen neemt met alternatieve vormen van informatiegaring die minder goed aan zijn wensen voldoen, zoals (informatie van) een televisiezender die minder sterk op het betreffende gebied of de bijzondere groep is geöriënteerd, of ontvangst via internet.
3.22 De Alliantie heeft in hoger beroep gesteld dat in elk geval één van de door [A] c.s. genoemde regionale zenders via internet is te volgen. Die stelling is niet weersproken zodat het hof kan aannemen dat handhaving van het door De Alliantie ingeroepen toestemmingsvereiste niet meebrengt dat [A] c.s. geheel verstoken zullen zijn van alternatieven voor de zonder die vereiste toestemming opgestelde schotelantenne. Daarmee staat vast dat het door [A] c.s. gestelde belang beperkt is, waaraan niet afdoet dat de alternatieve vorm van ontvangst kwalitatief of kwantitatief slechter is.
3.23 Het voorgaande voert het hof tot het oordeel dat De Alliantie heeft bewezen dat haar vordering steunt op een contractueel voorbehouden bevoegdheid die aan een wettelijk voorschrift kan worden ontleend, de uitoefening van die bevoegdheid de wettelijke grenzen niet te buiten gaat en daadwerkelijk de belangen van De Alliantie kan dienen, terwijl niet gezegd kan worden dat daardoor onevenredig diep wordt ingegrepen in het belang van [A] c.s. bij ontvangst van de door hen gewenste informatie.
De tweede grief in het principale appèl is derhalve terecht voorgesteld, waaruit onmiddellijk voortvloeit dat de door De Alliantie ingestelde vordering voor toewijzing gereed ligt. Bij deze stand van zaken behoeven haar overige grieven geen bespreking meer.
3.24 Het hof merkt nog op dat er onvoldoende grond is voor een verbod (onder dwangsom) op een toekomstige plaatsing, zonder toestemming van De Alliantie, van een schotelantenne aan de buitenzijde van de door [A] c.s. gehuurde woning. De Alliantie heeft niets specifieks aangevoerd aangaande de waarschijnlijkheid van zulke toekomstige overtreding van de huurovereenkomst, terwijl [A] c.s. zich daar (dus) ook niet over hebben uitgelaten.
3.25 Tenslotte merkt het hof op dat de grief in het incidenteel appèl voortbouwt op stellingen die reeds in eerste aanleg zijn geponeerd, maar dat [A] c.s. in dit onvoorwaardelijk ingestelde incidentele appèl geen ander dictum vorderen dan in de bestreden uitspraak is te vinden.
4. Slotsom en kosten
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven, de vorderingen van De Alliantie alsnog op na te noemen wijze moeten worden toegewezen en [A] c.s. moeten worden veroordeeld in de proceskosten van de beide instanties, wat het hoger beroep betreft zowel het principale als het incidentele appèl.
5. Beslissing
Het hof:
in het principale en het incidentele appèl:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
wijst de door De Alliantie ingestelde vorderingen toe, met dien verstande dat
a) [A] c.s. binnen vijf dagen na betekening van dit arrest de schotelantenne geplaatst op het dak van de uitbouw aan de achterzijde van de door hen gehuurde woning [D]straat 26 te Amsterdam dienen te verwijderen en daarvan verwijderd dienen te houden;
b) De Alliantie voor geval [A] c.s. in gebreke blijven hieraan te voldoen, wordt gemachtigd de schotelantenne op kosten van [A] c.s. te verwijderen, in welk geval [A] c.s. dienen te gedogen dat De Alliantie zonodig de door [A] c.s. gehuurde woning betreedt, met machtiging van De Alliantie voorts om werkzaamheden met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren in geval [A] c.s. de verwijdering van de schotelantenne verhinderen;
c) [A] c.s. een dwangsom van € 150,= aan De Alliantie verschuldigd zullen zijn voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke zullen blijven te voldoen aan het onder a) en b) omschrevene, met een maximum van € 5.000,=;
verwijst [A] c.s. in de proceskosten van de beide instanties, en begroot die kosten, voor zover in eerste aanleg aan de kant van De Alliantie gevallen op € 365,87 voor verschotten en € 300,= voor salaris van de advocaat, voor zover in het principale hoger beroep aan de kant van De Alliantie gevallen, op € 335,31 voor verschotten en € 894 voor salaris van de advocaat, en voor zover in het incidentele hoger beroep aan de kant van De Alliantie gevallen op € 447,= voor salaris van de advocaat;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. J. Wortel, mr. D.J. van der Kwaak en mr. F.A.W. Bannier en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2008.
I. INLEIDING
U bent eigenaar van een appartement in een flatgebouw. Niet alleen betekent dit voor u dat u een fors financieel belang bij deze flat heeft maar voor de meeste mensen zal het ook betekenen dat de flat voor u uw thuis is waar u heerlijk van uw vrije tijd kunt genieten.
In tegenstelling tot een kasteeleigenaar kunt u met een appartement niet alles doen dat u zelf zou willen.
Het wonen in een grote gemeenschap brengt met zich mee dat regels worden gesteld aan het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en zelfs de eigen ruimte, welke worden voorgelegd in een huishoudelijk reglement.
De bedoeling van dit reglement is het bevorderen van een zo goed mogelijk leefklimaat voor alle bewoners
Door inachtneming van de navolgende artikelen kan worden voorkomen dat er klachten over ongerief worden voorgelegd aan de administrateur/beheerder.
Ook voorkomt een Huishoudelijk reglement en de strikte naleving daarvan dat eigenaren in hun financieel worden geschaad doordat andere bewoners door hun wijze van bewoning de waarde van het appartementencomplex in zijn geheel laten dalen.
II. DEFINITIES
a. Gemeenschappelijke ruimten.
Hieronder te verstaan ruimten en grond die niet bestemd zijn voor afzonderlijk gebruik.
b. Bewoners (gebruikers) zijn zij die als eigenaar of huurder het uitsluitend gebruik hebben van één der appartementen.
c. De administrateur/beheerder is het kantoor dat optreedt als administrateur van de gezamenlijke Verenigingen van Eigenaren en als vertegenwoordiger van de verhuurder van de huurwoningen.
d. De bestuurscommissie: een commissie ondersteunt de administrateur bij zijn bestuurlijke bevoegdheden en bestaat uit een voorzitter, eventueel een plaatsvervangend voorzitter en een
aantal, door de vergadering vast te stellen, leden.
e. De kascontrolecommissie: deze controleert de financiële stukken van de vereniging en bestaat uit een door de vergadering te benoemen aantal leden.
III. WERKWIJZE COMMISSIE
a. De voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter worden volgens het basis Reglement uit en door de vergadering voor onbepaalde tijd benoemd (art. 32 lid 5).
b. De leden van de commissie worden eveneens uit en door de vergadering voor onbepaalde tijd benoemd.
c. Indien van toepassing zal de administrateur voorstellen doen met betrekking tot de meerjarenplanning en na overeenstemming in de commissie zullen deze voorgelegd worden aan de ledenvergadering. Jaarlijks zal de meerjarenplanning worden bijgesteld aan de hand
van zich voordoende ontwikkelingen.
d. In spoedeisende gevallen kan de administrateur, vooruitlopend opeen commissievergadering, na overleg met de voorzitter cq. De plaatsvervangend voorzitter besluiten nemen passende binnen zijn
bevoegdheden.
e. De commissieleden ontvangen geen vergoeding voor de tijd die zij aan dit werk besteden. Zij ontvangen per kalenderjaar een onkostenvergoeding van 10 euro. De werkelijk gemaakte kosten, zoals porti, telefoonkosten e.d. kunnen worden gedeclareerd wanneer zij dit bedrag overstijgen. Aan autokosten kan 0,30 eurocent per km in rekening worden gebracht.
IV. WERKWIJZE KASCONTROLECOMMISSIE.
a. De leden van de kascontrolecommissie worden voor l jaar uit en door de vergadering benoemd.
b. Minstens éénmaal per jaar, vóór de te houden ledenvergadering, controleert de kascommissie de financiële stukken van de vereniging. De administrateur stelt alle gegevens die hiervoor nodig
zijn ter beschikking.
c. Over de uitkomst van de controle wordt verslag uitgebracht in de ledenvergadering.
V. BOETEBEPALINGEN
a. Boeteclausule.
1. Bij overtreding (dus ook negeren) van een der bepalingen van de Wet, basis Reglement, de splitsingsakte of dit Reglement, hetzij door de eigenaar hetzij door een gebruiker, zal de administrateur de eigenaar een schriftelijke waarschuwing doen toekomen en hem wijzen op de overtreding.
2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan hem een boete (dwangsom) worden opgelegd van maximaal 500 euro per overtreding respectievelijk per etmaal dat de overtreding voortduurt. Deze boete (dwangsom) is terstond opeisbaar en zal worden geïnd door de administrateur/bestuurder. De voorafgaande bepaling laat onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, het gestelde in Artikel 22 lid l en 2 van het Reglement van Splitsing van Eigendom en andere maatregelen welke de vergadering kan nemen krachtens de Wet, het Reglement van Splitsing van Eigendom of dit Reglement. Voor te late betaling van de voorschotbijdragen geldt de incassoregeling van de administrateur. Het vorenstaande geldt niet, indien een eigenaar zijn financiële verplichtingen jegens de vereniging of jegens de gezamenlijke eigenaars niet of niet tijdig nakomt.
De te verbeuren boete (dwangsommen) komen ten bate van het reservefonds.
VI. REGELS MET BETREKKING TOT DE WIJZE VAN BEWONING EN GEBRUIK TER VOORKOMING VAN HINDER, OVERLAST OF WAARDEVERMINDERING
Artikel l
De eigenaar respectievelijk gebruiker is verplicht het plaatsen van steigerwerk ten behoeve van reiniging en eventueel onderhoud van gevels en ruiten toe te staan. Tevens is de bewoner verplicht medewerking te geven aan gemeenschappelijk groot onderhoud.
Artikel 2
Ter voorkoming van bevuiling van gevels, vensterruiten e.d. mag geen eten worden toegeworpen aan vogels.
Het is verboden afval (hieronder wordt ook verstaan uitgebloeide planten en peuken) e.d. over de balkons of uit de ramen naar beneden te werpen, kleden, lopers, bezems e.d. buiten de balkons schoon te maken, druipend wasgoed te hangen aan de balkons.
Artikel 3
a. De eigenaren respectievelijk gebruikers moeten er gezamenlijk zoveel mogelijk toe bijdragen, dat de gemeenschappelijke ruimten zo zindelijk mogelijk worden gehouden. Bij eigenaren met huisdieren die van het portiek gebruik maken wordt van hen verwacht dat zij dit geregeld stofzuigen en bezemen om zo dierenhaar te verwijderen;
b. in de brievenbussen aangetroffen niet gewenste drukwerken enz. mogen niet in de trappenhuizen of hal worden gedeponeerd;
c. Het vuilnis alleen in gesloten zakken aanbieden.
Artikel 4
Het is niet toegestaan:
a. in de gemeenschappelijke ruimten rijwielen (met of zonder hulpmotor), motorrijwielen, kinderwagens of andere voorwerpen te plaatsen of te laten plaatsen;
Mochten niettemin rijwielen e.d. worden aangetroffen, dan zal het bestuur een bindende beslissing kunnen nemen na klacht van diegene, wie de overlast is aangedaan, na partijen gehoord te hebben.
Verwijdering dient door de eigenaar zelf of op zijn kosten te gebeuren.
b. in de flats motoren, werktuigen, gereedschappen of goederen, welke door geluid, trilling of stank overlast kunnen veroorzaken, te gebruiken, te repareren of op te slaan. Na klacht en na partijen gehoord te hebben, zal het bestuur een bindende beslissing kunnen nemen.
Artikel 5
Het is niet toegestaan:
a. wasgoed te drogen aan de buitenzijde van de balkons;
b. reparaties of andere werkzaamheden aan de leidingen en ornamenten van de trappenhuis- en/of galerijverlichting te verrichten behalve met toestemming van het bestuur;
c. in de gemeenschappelijke ruimten, woningen en bergingen brandbare stoffen op te slaan.
d. in de bergingruimte of op de balkons (dier)voeding dan wel andere zaken op te slaan die muizen en ratten aantrekken
Artikel 6:
Bewoners wordt verzocht om bij het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten te voorkomen dat schade aan deuren, kozijnen, trapleuningen en dergelijke ontstaat. Mocht schade duidelijk zijn ter herleiden tot de wijze van bewoning van een persoon dan zal herstel op diens kosten kunnen plaatsvinden.
Artikel 7:
a. Tussen 23 (was 24) uur 's-nachts en 9 (was 7 uur) 's-morgens zal het voortbrengen van muziek, op welke wijze dan ook, slechts zijn toegestaan op voorwaarde dat daaruit niet de minste hinder voor buren ontstaat.
Overigens zorge men er in het algemeen voor, dat bij gebruik van radio, televisie, muziekinstrumenten, e.d. daarvan geen hinder door buren wordt ondervonden.
b. het voortbrengen van storende geluiden als gevolg van "verbouwingen" is toegestaan op de volgende tijden:
- maandag tot en met vrijdag van 8 (was 7) uur 's morgens tot 20.00 uur 's avonds;
- op zaterdag van 10.00 (was 9) uur 's morgens tot 20.00 uur 's avonds;
- op zondag van 10.00 uur 's morgens tot 20.00 uur 's avonds.
c. Vloerbedekkingen die bij het belopen ervan met hard schoeisel geluidsoverlast kunnen veroorzaken mogen alleen in overleg met de vereniging worden toegepast. Alleen vloerbedekkingen die de isolatie-index voorcontactgeluid (Ico) met meer dan 10 dB verbeteren, zijn toegestaan. De verbetering moet zijn beoordeeld op basis van de norm NEN 1070 of NEN5077 en uitgedrukt in een verbetering van de isolatie-index voor contactgeluid (Ico) door een betonvloer met de desbetreffende vloerbedekking te beleggen.
Indien gerede twijfel bestaat dat er geen of onvoldoende vloerisolatie is aangebracht, zal in overleg met het bestuur opdracht worden verstrekt door de bestuurder om een geluidsproef uit te laten voeren. Indien achteraf blijkt dat de toegepaste isolatie onvoldoende is, zullen de kosten worden doorbelast aan de desbetreffende eigenaar. Anders komen de kosten voor rekening van de vereniging.
Bewoners wordt ten zeerste aangeraden om in het slaapgedeelte van de woning geen harde vloerbedekking neer te leggen dan wel in huis met harde schoenzolen dan wel hakken rond te lopen.
d. Tussen bovengenoemde tijdenstippen dient u de nachtrust van uw buren in zijn algemeenheid te respecteren. Het gebruik van wasmachines, stofzuigers, veelvuldig heen- en weergeloop of stemgeluid wat geluidsoverlast aan de buren geeft is verboden. Houdt u er rekening mee dat in de nacht geluid veel verder draagt.
e. Probeer zo veel mogelijk niet in de nachtelijke uren te douchen.
Artikel 8:
Het verdient aanbeveling om in geval van langere afwezigheid aan het bestuur mededeling te doen van het tijdelijk adres en daarbij tevens op te geven wie is aangewezen, indien zulks noodzakelijk zou zijn, zich toegang tot het appartement te verschaffen (brand, gas, lekkage, bevriezing enz.).
Artikel 9:
De eigenaar respectievelijk de gebruiker is niet bevoegd:
a. op een van buitenaf zichtbare plaats in de woning reclame van welke aard dan ook, voor zichzelf of derden aan te brengen of te doen aanbrengen;
b. in de flat dieren te houden, die de omwonenden aantoonbare overlast veroorzaken;
c. kasten, hokken e.d. op de balkons te plaatsen, welke vanaf het openbare terrein zichtbaar zijn;
(alternatieve mogelijkheid: op de balkon mag slechts een witte dichte kast worden geplaatst waar geen losse spullen op of aan worden gezet dan wel gehangen. Deze kast moet in verband met ongedierteoverlast hermetisch afgesloten zijn)
d. een zonnescherm en/of windschermen aan te brengen zonder toestemming van de vergadering. Aan de toestemming van de vergadering kunnen voorschriften omtrent constructie, kleur, het aanbrengen en de wijze van onderhoud worden verbonden;
e. voor iedere ver-, aan- of opbouw op of aan (de buitenzijde van) het appartementencomplex dient vooraf schriftelijk toestemming te worden gevraagd aan de vergadering;
f. Schoorstenen/rookkanalen voor een kachel mogen alleen verwijderd met toestemming van de medebewoners;
g. Het plaatsen van een schotelantenne aan de gevel van het appartementencomplex dan wel (zichtbaar) op het balkon is verboden. Wanneer een bewoner kan aantonen dat voor hem geen andere methoden (internet/digitaal) bestaan om de gewenste programma’s te ontvangen kan een verzoek worden gedaan tot plaatsing van een antenne op het dak van het flatgebouw op kosten van de verzoeker.
f. de lift voor het vervoer van goederen te gebruiken,, zonder vooraf
het bestuur hiervan op de hoogte te brengen.
Artikel 10:
De naamplaatjes bij de brievenbussen moeten van een door de vergadering voor te schrijven uniform model zijn.
VII REGELS MET BETREKKING TOT BETALING
Artikel 11:
Te treffen maatregelen bij niet-betalen door leden alsmede wat te doen met de daarmee gepaard gaande kosten.
a. De aanmaningskosten van de administrateur die ten laste komen van de nalatige betaler zullen steeds als een extra bijdrage aan de vereniging worden beschouwd. Na ontvangst door de vereniging zal/zullen het/de desbetreffende bedrag(en) door de vereniging eenmaal per jaar aan de administrateur worden doorbetaald. Voor de vereniging brengt een en ander dus geen kosten met zich mee.
Terzake van de gerechtelijke verrichtingen zal het lid aan kosten dienen te betalen de bedragen welke voortvloeien uit de toepasselijke tarieven van de gerechten (te weten het kantongerechtsliquidatietarief resp. het liquidatietarief rechtbanken en hoven). Executiekosten, welke voortvloeien uit ten uitvoerlegging van rechterlijke uitspraken, is het lid eveneens schuldig, zulks ook aan de hand van het liquidatietarief rechtbanken en hoven.
b. De wettelijke rente zal de nalatige betaler aanvullend in rekening worden gebracht en ten gunste van de vereniging komen.
c. De aanmaningskosten komen ten goede van de administrateur die bijzonder veel tijd (=geld) moet besteden om nalatige betalers aan te manen. In het bijzonder indien een zaak "uit handen" wordt gegeven, moet daar veel aandacht aan worden geschonken zoals correspondentie, telefoon, incidenteel het verschijnen bij de rechter etc.
d. Vanzelfsprekend hebben leden die tijdig betalen geen enkel probleem te verwachten. Mocht men een keer niet in de gelegenheid zijn op tijd te betalen, dan zal, indien tijdig contact wordt opgenomen met de administrateur, vrijwel steeds een regeling kunnen worden getroffen, een en ander zonder extra kosten voor het desbetreffende lid.
e. De hiervoor genoemde bijkomende kosten gelden binnen de vereniging per eigenaar en niet per appartementsrecht.
(De aanmaningskosten worden jaarlijks geïndexeerd).
NB.
Strikt formeel gezien zal in zeer veel gevallen de vervaldag steeds de eerste van de nieuwe maand zijn per welke nieuwe maand het door de leden verschuldigde dient te zijn voldaan, dus met vooruitbetaling, een en ander met verwijzing naar artikel 18 lid 2 van het Reglement van Splitsing van Eigendom dan wel een min of meer gelijkluidend reglement, indien uw vereniging over een afwijkend reglement beschikt.
Over het algemeen is gekozen voor betaling per kwartaal maand waarbij de maandbetalingen uiteraard voor een ieder nog mogelijk blijven. Indien men per kwartaal betaalt, dient men voor het einde van de tweede maand te hebben betaald.
Mocht u over het vorenstaande vragen hebben, dan kunt u zich uiteraard steeds (telefonisch) met de administrateur verstaan (telefoon 070 399 31 42).
Artikel 12
Indien een eigenaar niet binnen de in het Reglement van Splitsing van eigendom gestelde termijn het door hem verschuldigde aan de ad¬ministrateur heeft voldaan, is hij daarover de wettelijk vastgestelde rente plus twee procent (2%) verschuldigd.
VIII ONDERHOUD FLAT EN GEMEENSCHAPPELIJKE TUIN
Artikel 13
Van bewoners wordt verwacht dat zij pro actief handelen.
- Zwerfvuil in de gemeenschappelijke tuin is een gemeenschappelijk probleem. Ruim het op als het geconstateerd wordt.
- Onderzoek bij een technisch probleem eerst of het makkelijk zelf op te lossen is (bijvoorbeeld druppel olie in het slot van de brievenbus). Iemand laten komen kost alle bewoners geld.
Artikel 14
Wanneer er problemen zijn met de intercom dient dat bij de Beheerder gemeld zodat een deskundige reparateur het mankement kan herstellen. Wanneer dat mankement zich in een appartement bevindt komen de kosten voor de bewoner, mocht het mankement buiten het individuele appartement zich bevinden dan komen zij voor rekening van de VVE. (alternatief: laatste regel schrappen)
Artikel 15
De buitenkant van de flat dient in een uniforme kleur te zijn geschilderd.
Artikel 16
De VvE komt overeen schilderwerkzaamheden aan de buitenkant van de flat periodiek op kosten van de vereniging te laten plaatsvinden. In de tussenliggende periode zijn de individuele bewoners verplicht om goed zorg te dragen voor onderhoud. Werkzaamheden als gevolg van houtrot, het plaatsen van dubbel glas e.d. komen voor rekening van de individuele bewoner tenzij in de vergadering anders beslist. Restitutie achteraf omdat een bewoner zelf al investeringen heeft gepleegd (bijvoorbeeld dubbel glas heeft genomen)is niet mogelijk.
Artikel 17
In geval van onduidelijkheid of werkzaamheden voor rekening van de VvE of de individuele eigenaren dienen te worden uitgevoerd, is de bestuur¬der/administrateur bevoegd opdracht te verstrekken en de kosten eventueel achteraf bij de desbetreffende eigenaar(en) in rekening te brengen.
Artikel 18
Voor alle gevallen waarin dit Huishoudelijk Reglement niet voorziet,beslist de Vergadering van de Vereniging van Eigenaars.
IX BEROEPSUITOEFENING IN OF VERHUUR VAN EEN APPARTEMENT
Artikel 19
Het uitoefenen van bedrijfmatige werkzaamheden in een appartement is alleen toegestaan wanneer de eigenaar van het appartement ook in dit appartement of een belendend woont en de mede-bewoners er geen hinder van ondervinden;
Artikel 20
Verhuur van een appartement mag alleen na toestemming van het bestuur (ballotage). Van huurders wordt verwacht dat zij zich voorbeeldig gedragen. Mochten de overige eigenaren hinder van de huurders ondervinden dan is de verhuurder verplicht maatregelen te nemen om dit in de toekomst te voorkomen. Dit kan betekenen dat hij de huur opzegt.
X. SLOTBEPALINGEN
Dit huishoudelijk reglement gaat in op 1 januari 2010
a. Iedere eigenaar wordt, ter voldoening aan art. 28 lid 3 van het Reglement van Splitsing, een exemplaar van dit huishoudelijk reglement ter ondertekening voorgelegd.
b. Bij verhuur dient verhuurder aan huurder een exemplaar van dit reglement ter ondertekening voor te leggen. Het reglement dient onderdeel uit te maken van de huurovereenkomst.
BIJLAGEN:
LJN: BB0969,Sector kanton Rechtbank Arnhem , 475229 AZ VERZ 07-7004 Print uitspraak
Datum uitspraak: 31-07-2007
Datum publicatie: 02-08-2007
Rechtsgebied: Civiel overig
Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie: APPARTEMENTSRECHT; ook VvE ontstaan tussen vol eigenaren van winkels op begane grond en de erfpachters van de bovengelegen woningen. (Art. 125, tweede lid, BW) ARTIKEL 10 EVRM; belangenafweging tussen belang VvE bij handhaving verbod op het plaatsen van schotelantennes en het belang van een Koerdische appartementseigenaar die televisieuitzendingen in de door hem gesproken Alevitische taal alleen per schotel van zenders uit Frankrijk, Duitsland en Denemarken kan ontvangen. Gelet op het belang van de appartementseigenaar en de afwezigheid van een redelijk alternatief voor de ontvangst van deze uitzendingen, wordt het afwijzende besluit van de VvE vernietigd. Omdat sommige vol eigenaren van de winkels sedert enkele jaren schotelantennes op het dak van de woningen hebben geplaatst, krijgt de appartementseigenaar machtiging om één schotel op het dak van de woningen te plaatsen. ( Artt. 5: 121 en 130 BW)
Uitspraak
Beschikking
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Wageningen
zaakgegevens 475229 \ AZ VERZ 07-7004 \ PH/180/TS
uitspraak van 31 juli 2007
Beschikking
in de zaak van
[verzoekende partij]
wonende te Ede
verzoekende partij
procederend in persoon
en
Vereniging van Eigenaars Woningen Hof van Gelderland
gevestigd te Ede
verwerende partij
gemachtigde mr. J. Groot Koerkamp
Partijen worden hierna [verzoekende partij] en VvE genoemd.
1. Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit
- het tussenvonnis van 11 mei 2007
- de akte van 8 juni 2007 van de kant van de VvE
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 7 maart 2007, waarvoor zowel de VvE als de individuele appartementseigenaren zijn opgeroepen, maar alleen de VvE is verschenen
- de aantekeningen voor de mondelinge behandeling van de kant van de VvE
- de pleitaantekeningen (“antwoord op verweerschrift”) van [verzoekende partij]
- de uitlating bij brief van 29 maart 2007 met producties van de kant van de VvE
- de antwoordakte bij brief van 9 april 2007 met producties van de kant van [verzoekende partij]
- de tussenbeschikking van 11 mei 2007
- de uitlating bij brief van 8 juni 2007 van de kant van de VvE
2. De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
2.1 In 2005 is het nieuwbouwpand gelegen aan de Grotestraat, Torenstraat, Markt/Brouwerstraat, Winkelhaak en Marktstraat te Ede, plaatselijk bekend als het “Hof van Gelderland” (hierna: het gebouw) opgeleverd. Op de begane grond van het gebouw bevinden zich hoofdzakelijk winkels. Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich woningen. Op de eerste verdieping bevinden zich op het binnenterrein een parkeerplaats, terrassen van bewoners en bergingen.
2.2 Bij notariële akte van 23 februari 2005 (hierna: de splitsingsakte) is (het woongedeelte van) het gebouw gesplitst in appartementsrechten.
In artikel 13 lid 3 van de splitsingsakte is bepaald: “Het plaatsen van een (schotel-)antenne is niet toegestaan.”
2.3 Artikel V lid 1 sub a van het conform de splitsingsakte van toepassing zijnde Huishoudelijk Reglement bepaalt onder meer: “Het is niet toegestaan: a. voorwerpen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken te plaatsen of aan te brengen (…).”
2.4 In de loop van 2005 hebben de eerste appartementeigenaars het gebouw betrokken. De Vereniging van Eigenaars voor het woongedeelte van het gebouw is op 1 december 2005 met haar werkzaamheden aangevangen.
2.5 [verzoekende partij] heeft op 1 oktober 2006 zijn appartement in het gebouw, gelegen aan de [adres] (hierna: het appartement) betrokken. Bij zijn appartement behoort een terras met bergingen. Het is gelegen op de eerste verdieping van het gebouw.
2.6 De akte van levering van 1 oktober 2006, waarmee [verzoekende partij] het appartement heeft gekregen, bevat onder meer de volgende bepaling:
“ANTENNE-INRICHTING/SCHOTELANTENNES
1.In het gebouw wordt eventueel een gemeenschappelijke antenne-inrichting aangelegd, waarop het bij verkochte kan worden aangesloten (…) Het is koper uitdrukkelijk niet toegestaan om een eigen schotelantenne te plaatsen welke zichtbaar is voor derden (…)”
2.7 In de algemene ledenvergadering van de VvE van 27 april 2006 heeft [verzoekende partij] de Ledenvergadering verzocht een schotelantenne te mogen plaatsen. Onder verwijzing naar artikel 13 lid 3 van de splitsingsakte heeft het bestuur van de VvE dit verzoek van [verzoekende partij] afgewezen. Dit besluit is aan [verzoekende partij] bij brief van 19 juli 2006 bekend gemaakt.
2.8 Bij brief van 14 augustus 2006 heeft [verzoekende partij] bezwaar gemaakt tegen de beslissing van de VvE zoals bekend gemaakt bij brief van 19 juli 2006.
2.9 Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006 heeft [verzoekende partij] de Ledenvergadering, dit keer mondeling, verzocht een schotelantenne te mogen plaatsen. Anders dan het verzoek van [verzoekende partij] van 27 april 2006, betrof dit verzoek de plaatsing van een schotel op het terras bij het appartement tussen twee bergingen op de eerste verdieping.
De ledenvergadering van de VvE heeft bij handopsteking met 30 appartementseigenaren voor en 9 tegen besloten het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van de schotelantenne af te wijzen.
2.10 Bij brief van 23 november 2006 heeft [verzoekende partij] bezwaar aangetekend tegen het besluit van de Ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarin het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van een schotelantenne is afgewezen.
2.11 De VvE heeft bij brief van 17 december 2006 de bezwaren van [verzoekende partij], zoals verwoord in zijn brief van 23 november 2006, naast zich neergelegd en [verzoekende partij] meegedeeld het besluit van de VvE uit te voeren.
3. Het verzoek en het verweer
3.1 [verzoekende partij] verzoekt de kantonrechter het besluit van de Ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarbij het verzoek van [verzoekende partij] tot plaatsing van een schotelantenne is afgewezen, op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen en [verzoekende partij] een vervangende machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 lid 1BW.
3.2 Aan zijn verzoek heeft [verzoekende partij] het volgende ten grondslag gelegd.
a) de VvE handelt in strijd met artikel 5:119 BW, waarin is bepaald dat een appartementseigenaar, in dit geval [verzoekende partij], zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen mag aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. De schotelantenne is niet geplaatst op een gemeenschappelijk gedeelte;
b) de inhoud van de splitsingsakte is niet in overeenstemming met de algemene voorwaarden van het GIW, SWK, het modelreglement splitsing in appartementsrechten en een aantal onder 2 van het verzoekschrift genoemde bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.
c) onder verwijzing naar de website van VROM beroept [verzoekende partij] zich erop dat geen publiekrechtelijke regels in de weg staan aan plaatsing van een schotelantenne.
d) de VvE handelt in strijd met artikel 1 van de Grondwet (gelijke gevallen, gelijke rechten), aangezien er al vier schotelantennes op het dak van het gebouw staan.
e) de VvE is geen vereniging in de zin van artikel 5:124 BW en niet bevoegd om namens de leden in rechte op te treden.
f) de VvE handelt in strijd met de artikelen 28 en 49 van het EG Verdrag (vrij verkeer van goederen en diensten).
g) de VvE handelt in strijd met artikel 10 EVRM (informatievrijheid).
3.3 De VvE heeft verweer gevoerd, zoals hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, aan de orde zal komen.
4. De beoordeling
Het verzoek
4.1 Ter vergadering van 16 november 2006 heeft de VvE bij handopsteken het mondeling verzoek van [verzoekende partij] om een schotelantenne op het terras van zijn appartement te mogen plaatsen, afgewezen.
Gelet op artikel 5:130 ,tweede lid BW en de Algemene termijnenwet is het verzoek tot vernietiging van het besluit tijdig bij de kantonrechter ingediend.
De bevoegdheid van de VvE
4.2 Op vragen van de kantonrechter is de VvE ingegaan op de juridische structuur van het gebouw. Daaruit is onder meer het volgende gebleken.
Bij notariële akte van 15 maart 2005 hebben de eigenaren (ING Vastgoed Ontwikkeling en Macéka Beheer B.V.) van de grond waarop het bouwwerk zou worden gebouwd, aan de V.o.f. Hof van Gelderland, ING Real Estate Ede B.V. en Macéka Exploitatie B.V. in erfpacht uitgegeven: de woningen op de eerste en tweede verdieping, die op de winkels op de begane grond zouden worden gebouwd.
Bij notariële akte van 10 december 2005 hebben deze eigenaren geleverd aan Oppenheim Immobilien Kapitalanlage Geselschaft mbH de eigendom van een deel van de winkels op de niveaus -2, -1, begane grond en +1 en de ondergrond, welke eigendom was bezwaard met het recht van erfpacht van de bovengelegen woningen en de daarbij behorende gemeenschappelijke ruimten (toegangshal met lift en trappenhuizen).
De andere winkels zijn – naar de kantonrechter moet aannemen onder gelijke condities - aan twee andere partijen verkocht.
Deze constructie heeft naar het oordeel van de kantonrechter tot gevolg gehad, dat door de inwerkingtreding – op 1 mei 2005 - van de Wet van 19 februari 2005, waarbij artikel 5:125 BW werd gewijzigd, van rechtswege een vereniging van eigenaars ontstond waarvan ING Vastgoed Ontwikkeling en Macéka Beheer B.V. en de (toekomstige) appartementseigenaren van de woningen lid werden.
De opsplitsing van de beschikkingsmacht over het gebouw tussen (vol-)eigenaars en erfpachters, zoals in dit geval, verschilt immers niet wezenlijk van de opsplitsing tussen appartementseigenaars. Gelet op de doelstellingen van het appartementsrecht – het creëren van een verplichte samenwerking tussen de verschillende beschikkingsgerechtigden van een gebouw met betrekking tot zaken van gemeenschappelijk belang - kan deze juridische constructie niet tot gevolg hebben dat de dwingendrechtelijke bepalingen van het appartementsrecht terzijde geschoven worden.
Voor zover de winkels (beter gezegd: de winkelappartementen) verder zijn doorverkocht, hebben de verkopers naderhand aan de winkeleigenaars niet meer en niet minder overgedragen dan het recht dat zij zelf hadden.
De winkeleigenaren zijn dus tezamen met de appartementseigenaren van de woningen van rechtswege lid van één vereniging van eigenaars.
4.3 Uit het voorgaande volgt dat het besluit van de VvE niet rechtsgeldig is genomen, nu niet is gebleken dat zij alle leden – ook de “winkeliers” – conform haar statuten de gelegenheid heeft gegeven aan de besluitvorming deel te nemen.
Artikel 10 EVRM
4.4 [verzoekende partij] stelt dat het besluit van de VvE in strijd is met artikel 10 EVRM. Hij is een Koerdische Aleviet. Hij spreekt de Alevitische taal, één van de talen die in Koerdistan worden gesproken. Hij wenst dat zijn kinderen kennis kunnen nemen van actuele televisie-uitzendingen in het Alevitisch, waarbij tevens de Alevitische cultuur wordt belicht. In Europa staan in Frankrijk, Duitsland en Denemarken televisiezenders die live programma’s in het Alevitisch uitzenden. Deze uitzendingen zijn niet te ontvangen via het antennesysteem waarop zijn appartement is aangesloten. Een antenne in zijn serre ontvangt geen signaal. De enige manier om deze uitzendingen te ontvangen, is via een buitenshuis geplaatste schotelantenne.
Weliswaar zijn er op internet websites waarop boodschappen in het Alevitisch en beelden van Alevitisch culturele gebeurtenissen worden verspreid, maar het betreft geen actuele televisie-uitzendingen. Veelal is een enkele kortdurende opname van een bepaalde gebeurtenis (vaak een plechtigheid) te zien die gedurende langere tijd op de site staat. De gewone Alevitische spreektaal wordt daar zelden of nooit ten gehore gebracht, in tegenstelling tot de televisie-uitzendingen, waar bij voorbeeld een nieuwsprogramma is. In die programma’s wordt ook aandacht besteed aan actualiteiten uit Koerdistan.
Verder wijst [verzoekende partij] erop dat de schotelantennes van enkele winkeliers op het dak van de woonappartementen groter zijn dan de door hemzelf voor zijn voordeur geplaatste schotel. Zijn schotel is bovendien doorzichtig om minder op te vallen. De andere antennes zijn ondoorzichtig grijs.
4.5 De VvE heeft gesteld dat het recht op vrije meningsgaring van artikel 10 EVRM geen absoluut recht is en dat zij zwaarwegende belangen heeft bij de handhaving van het reglementaire verbod op het plaatsen van een schotelantenne. Er zijn namelijk redelijke alternatieven via internet. Zij noemt de volgende websites: www.alevit.com, www.aleviyolu.net, www.alevi.nl, www.aleviyol.com en www.alevi.com . Verder kan [verzoekende partij] de door hem gewenste informatie vergaren door te corresponderen, door telefonie, via e-mail en chatprogramma’s.
Voor zover al sprake zou zijn van inbreuk op artikel 10 EVRM, weegt [verzoekende partij]’s belang niet op tegen dat van de VvE. Zij heeft een esthetisch belang bij de handhaving van het verbod op schotelantennes. Zij wenst de uniformiteit van het uiterlijk van het pand bewaren, omdat het een groot en prestigieus, nieuw gebouw is, waarin belangrijke voor het publiek toegankelijke voorzieningen, zoals winkels (o.a. Mediamarkt) zijn gevestigd. De architectonische uniformiteit is nu nog aanwezig. Zij vreest verder dat van de plaatsing door [verzoekende partij] van een schotelantenne een ongewenste precedentwerking uitgaat. Meer appartementseigenaars zullen volgen.
Ook zal er schade aan het pand ontstaan, omdat voorzieningen voor het plaatsen van schotelantennes ontbreken. Samen met de precedentwerking zal dit leiden tot algehele verloedering van het gebouw. Alle eigenaars van het gebouw zullen daardoor schade lijden.
Tenslotte heeft [verzoekende partij] een eventuele inbreuk op zijn recht op informatievergaring voor lief genomen, omdat hij wist van het verbod op de plaatsing van schotelantennes.
4.6 Voor de beoordeling of sprake is van een inbreuk op [verzoekende partij]’s recht op vrije informatie (meningsgaring) als bedoeld in artikel 10 EVRM zal de kantonrechter onderzoeken in hoeverre zijn belang bij die informatie zich verhoudt tot het belang van de VvE bij handhaving van het verbod op het plaatsen van schotelantennes.
4.7 Als Koerd, die de Alevitische taal spreekt en drager is van de bijbehorende cultuur heeft [verzoekende partij] een zwaarwegend belang die taal te onderhouden en kennis te nemen van Alevitische cultuuruitingen. Eveneens zwaarwegend is zijn belang om zijn zoon daarmee in contact te brengen.
Zoals de VvE heeft gesteld, zijn er vele manieren om in die taal deel te hebben aan die cultuur, maar niet alle communicatiemiddelen bieden daartoe een gelijkwaardige mogelijkheid. Corresponderen, e-mailen en chatten geven slechts de mogelijkheid tot schriftelijke communicatie tussen de schrijver en de geadresseerde. Op de opgegeven websites is een beperkt aantal filmpjes te zien – naar de kantonrechter heeft waargenomen bij bezoek aan de sites – die meerdere dagen aaneen niet vernieuwd worden en van korte duur zijn. Hij zag een You Tube filmpje van enkele minuten speeltijd. Telefonie geeft de mogelijkheid tot mondelinge communicatie tussen de opbeller en de opgebelde, maar mist de mogelijkheid om de communicatie van anderen te horen. Radio biedt dat wel, maar mist het beeld.
De kantonrechter stelt vast dat in dit geval de genoemde alternatieven geen mogelijkheden tot kennisneming van het gesproken Alevitisch en culturele evenementen in het Alevitisch bieden, die gelijkwaardig zijn aan het bekijken van een televisieprogramma.
Televisie biedt o.a. de gelegenheid om de interactie tussen derden te zien en te horen.
Naar de mening van de kantonrechter biedt geen van de door de VvE genoemde communicatiemogelijkheden een redelijk, want volwaardig alternatief voor het bekijken van een televisie-uitzending.
4.8 De VvE beroept zich op de architectonische kwaliteit van het gebouw dat volgens haar een prestigieuze uitstraling heeft. Inderdaad ziet het gebouw er op de overgelegde foto’s nieuw en schoon uit en zonder kennelijke toevoegingen of wijzigingen van het oorspronkelijke concept.
Blijkens de foto’s heeft [verzoekende partij] zijn schotel – zoals gezegd van doorzichtig materiaal – op een naar schatting 1,5 tot 2m hoog pilaartje aan de rand van zijn terras, schuin voor zijn voordeur staan. De schotel is alleen zichtbaar vanaf het parkeerdek, waar uitsluitend de bewoners hun auto’s kunnen parkeren. De schotel valt minder op omdat hij tussen twee los op het parkeerdek gebouwde bergingen van appartementen staat. Het winkelend publiek kan de schotel niet waarnemen.
Het paaltje is bevestigd in het parkeerdek. Concrete schade aan het dek heeft de VvE niet gesteld. Het is daarom niet aannemelijk gemaakt dat het gebouw hierdoor zou verloederen.
De veronderstelling van de VvE dat, van de plaatsing van de schotel van [verzoekende partij] precedentwerking uitgaat, heeft zij niet toegelicht, zodat de kantonrechter deze laat voor wat hij is: slechts een veronderstelling.
Schade aan het gebouw die alle eigenaren lijden is niet gebleken.
Op de foto’s is verder te zien dat zich op het dak boven sommige woningen enkele grijze, ondoorzichtige schotelantennes bevinden. Volgens mededeling van de VvE zijn die daar door enkele eigenaren of huurders van de ondergelegen winkels geplaatst, voordat de woningen bewoond raakten.
Enige schade ten gevolge van de plaatsing van deze antennes is gesteld, noch gebleken. Ter zitting verklaarde de vertegenwoordigers van de VvE dat zij nimmer bezwaar tegen de plaatsing van die antennes had gemaakt.
Naderhand heeft de VvE bij de eigenaren van de winkelappartementen tegen de aanwezigheid van de antennes geprotesteerd. Tijdens deze procedure heeft zij geen reactie ontvangen.
Tenslotte stelt de VvE dat [verzoekende partij] zijn recht om tegen het antenneverbod te protesteren heeft verspeeld door het appartement te kopen, terwijl hij het verbod kende, althans had kunnen kennen.
De kantonrechter gaat voorbij aan dit bezwaar, daar de verbodsbepaling in het reglement er niet aan in de weg staat dat [verzoekende partij] een verzoek om ontheffing aan de VvE voorlegt. De beslissing op dat verzoek moet voldoen aan de eisen die in redelijkheid aan een besluit van een vereniging kunnen worden gesteld.
In dit geval betekent dat een toepassing van de reglementen in overeenstemming met het Nederlandse recht, waaronder in dit geval artikel 10 EVRM, dat, naar niet is betwist, horizontale werking heeft.
4.9 De slotsom is dat de VvE naar vorm en inhoud geen rechtsgeldig besluit heeft genomen op het verzoek van [verzoekende partij] om ontheffing van het verbod op het plaatsen van schotelantennes. Het besluit van 16 november 2006 zal daarom worden vernietigd.
Machtiging van de kantonrechter als vervanging van die van de VvE
4.10 [verzoekende partij] heeft machtiging van de kantonrechter verzocht voor de plaatsing (het geplaatst houden) van zijn schotelantenne.
De kantonrechter overweegt daaromtrent het volgende.
De onderlinge verhouding tussen de appartementseigenaren, verenigd in de VvE, wordt beheerst door het Nederlandse recht , de splitsingsakte en de verenigingsstatuten. Binnen die juridische context moeten de wederzijdse belangen van [verzoekende partij] en de VvE worden afgewogen. Deze belangenafweging ligt besloten in de redelijkheid en billijkheid die zij als appartementseigenaren, c.q. leden van de VvE jegens elkaar verschuldigd zijn.
4.11 Uitgangspunt is dat de splitsingsakte het plaatsen van schotelantennes niet toestaat. Hier aan de orde is echter de vraag of een verzoek om ontheffing enkel met verwijzing naar dat verbod kan worden afgewezen.
Om de hierboven aangegeven redenen is de kantonrechter van oordeel dat dit in dit geval niet mogelijk is. (zie de punten 4.4 tot en met 4.9)
Aan het afwijzingsbesluit ontbreekt daarom een redelijke grond.
4.12 Voor de belangenafweging met het oog op de af te geven machtiging, slaat de kantonrechter acht op de volgende punten.
[verzoekende partij] heeft belang bij een schotelantenne om de door hem gewenste televisie-uitzendingen te ontvangen.
De VvE heeft belang bij de instandhouding van het uiterlijk van het gebouw, zoveel mogelijk in overeenkomst het ontwerp.
Daarom zal de kantonrechter machtiging verlenen zoals hierna is omschreven.
Proceskosten
4.13 Als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij zal de VvE worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De kantonrechter,
5.1 vernietigt het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE van 16 november 2006, waarbij het mondeling verzoek van [verzoekende partij] om ontheffing van het verbod op het plaatsen van een schotelantenne bij zijn terras is afgewezen;
5.2 machtigt [verzoekende partij] om – zodra 14 dagen verstreken zijn nadat hij bij aangetekende brief aan het bestuur van de VvE heeft laten weten dat een gezamenlijke poging van hemzelf en het bestuur om op het dak de plaats te bepalen die voldoet aan de hierna genoemde criteria, is mislukt – op het gedeelte van het gebouw, waar zich zijn appartement bevindt, op de plaats waar het signaal van één of meer televisiezenders, die regelmatig uitzendingen in het Alevitisch verzorgen, het best is te ontvangen, één schotelantenne te plaatsen, waarbij is voldaan aan de volgende voorwaarden:
* de bovenkant van de schotel steekt niet hoger boven het dak uit dan de bovenkant van de dichtstbijzijnde schotelantenne van een van de winkels boven het dak uitsteekt;
* de antenne is niet op de borstwering gemonteerd;
* de paal waaraan de antenne wordt gemonteerd bevindt zich minimaal 2 meter vanaf de borstwering;
* de montage geschiedt op een wijze dat het gevaar van beschadiging van het dak het kleinst is;
* waar de kabel van de antenne naar het appartement van [verzoekende partij] over delen van het gebouw (bv. gevels) loopt, die vanaf de straat of de gemeenschappelijke binnen- of buitenruimten van de appartementseigenaren zichtbaar zijn, dient deze in overleg met het bestuur op de minst storende wijze te worden aangebracht, bijvoorbeeld in een kabelgoot in de kleur van de gevel;
* [verzoekende partij] sluit een verzekering af en houdt deze in stand zolang de antenne op het dak staat, tegen het risico van schade aan het gebouw door de aanwezigheid van de schotelantenne
5.3 veroordeelt de VvE in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verzoekende partij] begroot op vastrecht € 280,-.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. P.A. Huidekoper en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2007.
: BH8886, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.099/01 Print uitspraak
Datum uitspraak: 09-12-2008
Datum publicatie: 30-03-2009
Rechtsgebied: Civiel overig
Soort procedure: Hoger beroep
Inhoudsindicatie: Zonder toestemming geplaatste schotelantenne moet door huurder worden verwijderd. Directe horizontale werking van het recht op vrije informatiegaring. Belang woningcorporatie rechtvaardigt inbreuk. Regionale Turkse zender ook via internet te volgen.
Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting DE ALLIANTIE
(handelend onder de naam DE ALLIANTIE AMSTERDAM, voorheen DE DAGERAAD geheten),
gevestigd te Huizen,
APPELLANTE,
advocaat: mr. F.B. Falkena te Amsterdam,
t e g e n
1. [A],
2. [B],
beiden wonend te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
De partijen worden hierna De Alliantie en [A] c.s. genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij exploit van 30 juli 2007 is De Alliantie in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), op 10 mei 2007 onder zaak-/rolnummer CV 06-27995 uitgesproken en gewezen tussen De Alliantie als eiseres en [A] c.s. als gedaagden, met dagvaarding van [A] c.s. voor dit hof.
1.2 De Alliantie heeft bij memorie vier grieven geformuleerd en toegelicht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad – [A] c.s. zal veroordelen een schotelantenne van het dak van de door hen gehuurde woning te verwijderen en verwijderd te houden, met machtiging aan De Alliantie om die antenne desnoods zelf te verwijderen en oplegging van een dwangsom, met kosten.
1.3 Daarop hebben [A] c.s. geantwoord en een grief in incidenteel appèl opgeworpen, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen (in het incidenteel appèl: met verbetering van gronden), met kosten.
1.4 Nadat De Alliantie bij memorie op de incidentele grief had geantwoord, hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. De Feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Aangezien deze feiten niet in geschil zijn zal ook het hof daarvan uitgaan.
Die feiten komen op het volgende neer.
2.2 [A] c.s. huren een eengezinswoning van De Alliantie. Krachtens de huurovereenkomst zijn [A] c.s. gehouden niet alleen het in die overeenkomst bepaalde in acht te nemen, maar ook de voorschriften na te leven die voorvloeien uit een op het gehuurde toepasselijke splitsingsakte.
In (de algemene voorwaarden die deel uitmaken van) de huurovereenkomst is bepaald dat “veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde” alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder mogen worden aangebracht.
In art. 13 van het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten”, ingevolge de splitsingakte op het gehuurde toepasselijk, is bepaald dat uitstekende voorwerpen alleen aan de buitenzijde mogen worden aangebracht met toestemming van de vergadering van appartementseigenaren, of volgens de regels van het huishoudelijk reglement.
2.3 [A] c.s. hebben op het platte dak van een uitbouw aan de achterzijde van de woning een schotelantenne geplaatst. Daarvoor is noch door De Alliantie als verhuurder, noch door de Vereniging van Eigenaren toestemming verleend.
Bij brief van 14 februari 2005 heeft De Alliantie [A] c.s. erop gewezen dat de plaatsing van de schotelantenne zonder haar toestemming niet is toegestaan, en dat toestemming eveneens aan de Vereniging van Eigenaren moet worden gevraagd. Daarbij heeft De Alliantie verzocht die antenne te verwijderen.
Bij brief van 9 december 2005 heeft De Alliantie [A] c.s. doen weten dat hun inmiddels ingediende (volgens [A] c.s. herhaalde) verzoek tot het mogen plaatsen van de schotelantenne was afgewezen, onder mededeling voorts dat de Vereniging van Eigenaren inmiddels had besloten dat schotelantennes niet worden toegelaten.
Aan nadien gedane/herhaalde sommaties om de schotelantenne van het dak van (de uitbouw van) de woning te halen, hebben [A] c.s. geen gehoor gegeven.
3. Beoordeling
3.1 Naar de kern genomen gaat dit geschil over de verhouding tussen art. 10 EVRM en de voorschriften, wettelijk en contractueel, die de plaatsing van een schotelantenne onderwerpen aan toestemming van de verhuurder van woonruimte. Het in aanmerking komende wettelijk voorschrift is art. 7:215, eerste en zesde lid, BW, waarin wordt gesproken over toestemming van de verhuurder voor elke “verandering aan de buitenzijde van het gehuurde”. Hierboven, bij de samenvatting van de vaststaande feiten, werd reeds melding gemaakt van art. 11.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden, waarin dit toestemmingsvereiste is herhaald.
3.2 [A] c.s. erkennen dat zij hun schotelantenne (op het dak, dus aan de buitenzijde van de woning) hebben geplaatst zonder over deze vereiste toestemming te beschikken. Zij stellen zich evenwel op het standpunt dat dit toestemmingsvereiste geen belemmering kan vormen voor uitoefening van het door art. 10 EVRM gewaarborgde recht op vrije informatiegaring. Dit standpunt kent een primaire en een subsidiaire uitwerking.
3.3 Primair stellen [A] c.s. dat er in het geheel geen sprake is van “wijziging” of “verandering” van (de buitenzijde van) het gehuurde in de zin van art. 7:215 BW, aangezien de schotelantenne los, met een verzwaarde voet, op het dak van de woninguitbouw is geplaatst. Nu art. 7:215, eerste en zesde lid, BW geen betrekking heeft op de plaatsing van een losse, dat wil zeggen niet duurzaam met het gebouwde verbonden, schotelantenne, is er geen voorschrift aan te wijzen dat het oordeel kan dragen dat “bij wet is voorzien” in beperking van de vrijheid van nieuwsgaring, als bedoeld in het tweede lid van art. 10 EVRM, aldus [A] c.s.
3.4 Subsidiair stellen [A] c.s. zich op het standpunt dat, zo art. 7:215, eerste en zesde lid, BW al geacht kan worden betrekking te hebben op de ‘losse’ plaatsing van een schotelantenne op het dak van een woning, de toepassing van dit wettelijk voorschrift moet voldoen aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit voordat kan worden vastgesteld dat de “bij wet voorziene” beperking een krachtens het tweede lid van art. 10 EVRM toegelaten inbreuk op de uitoefening van het in het eerste lid van die verdragsbepaling gewaarborgde vrijheidsrecht oplevert. [A] c.s. menen dat zij een zó zwaarwegend belang hebben bij het kunnen ontvangen van regionale Turkse zenders – naast de algemene Turkse (staats)zender die via de kabel worden aangeboden – dat deze vorm van vrije nieuwsgaring zwaarder moet wegen dan het belang van De Alliantie bij handhaving van het toestemmingsvereiste.
3.5 De kantonrechter heeft in aanmerking genomen dat het in art. 7:215, eerste lid BW opgenomen verbod op gehele of gedeeltelijke verandering van inrichting of gedaante van het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder geen betrekking heeft op de veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. Ten aanzien van veranderingen aan de buitenzijde van verhuurde woonruimte staat het zesde lid van art. 7:215 BW evenwel een afwijking van dit in het eerste lid geformuleerde verbod toe, ook indien het gaat om veranderingen die zonder noemenswaardige kosten aangedaan gemaakt kunnen worden. De kantonrechter heeft uit de wetsgeschiedenis afgeleid dat bij het formuleren van dit in art. 7:215, zesde lid, BW opgenomen voorschrift nadrukkelijk onder ogen is gezien dat woningcorporaties ten aanzien van schotelantennes een eigen beleid moeten kunnen voeren.
Op deze grond heeft de kantonrechter geoordeeld dat de plaatsing van de schotelantenne door [A] c.s. een wijzing van het gehuurde in de zin van de zojuist genoemde wettelijke bepaling oplevert, waarbij geen belang toekomt aan de omstandigheid dat die antenne niet vast aan het gehuurde is bevestigd.
3.6 Daarvan uitgaande heeft de kantonrechter beoordeeld of [A] c.s. de vordering van De Alliantie met een beroep op art. 10 EVRM kunnen afhouden. Daartoe heeft de kantonrechter overwogen dat De Alliantie haar stelling dat de schotelantenne lekkage of (andere) schade zou kunnen opleveren niet verder heeft onderbouwd, zodat aan die stelling voorbij gegaan moet worden. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat het belang van [A] c.s. bij gebruik van de op het dak van de woning opgestelde schotelantenne, in het licht van art. 10 EVRM, zwaarder moet wegen dan het belang van De Alliantie bij handhaving van het toestemmingsvereiste. Weliswaar, zo overwoog de kantonrechter, heeft De Alliantie een tastbaar belang bij handhaving van dat vereiste, gelet op het ontsierend effect van (wildgroei aan) schotelantennes aan haar woningen, ook in verband met de toekomstige verhuurbaarheid daarvan, maar dat belang is in dit geval beperkt omdat slechts een beperkte groep van omwonenden de schotelantenne, geplaatst aan de achterzijde van een gebouw dat deel uitmaakt van een gesloten blok, als ontsierend zal kunnen ervaren. Daartegenover heeft de kantonrechter aannemelijk bevonden dat [A] c.s. een bijzonder belang stellen in de ontvangst van bepaalde (Turkse) televisiezenders die zij alleen met behulp van de schotelantenne kunnen ontvangen, en dan nog slechts indien die antenne op het dak van (de uitbouw van) de woning is geplaatst.
3.7 Op grond van deze afweging van belangen, die de kantonrechter tot het oordeel voerde dat het belang van De Alliantie bij handhaving van het verbod om (zonder haar toestemming) schotelantennes aan de buitenzijde van haar huurwoningen te plaatsen niet opweegt tegen het belang van [A] c.s. bij de ontvangst van bepaalde televisiezenders, is de vordering van De Alliantie afgewezen.
3.8 Daartegen keert zich de tweede grief in het principale appèl met de klacht dat de kantonrechter een onjuiste afweging heeft gemaakt aangezien het belang van [A] beperkt is tot een “subjectieve belevenis” waartegenover De Alliantie de uitstraling van haar gehele woningbestand in het oog moet houden.
Het hof vindt aanleiding allereerst die klacht de bespreken, waarbij ook de grief in het incidentele appèl betrokken kan worden. Die grief bevat de klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de los geplaatste schotelantenne is aan te merken als een verandering van de buitenzijde van het gehuurde in de zin van art. 7:215, eerste en zesde lid, BW.
3.9 Het hof verenigt zich met de hiervóór, onder 3.5 samengevatte overwegingen van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. Ook de plaatsing van een schotelantenne op of aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte zonder vaste, niet zonder beschadigingen ongedaan te maken verbinding, is aan te merken als een verandering van de buitenzijde van het gehuurde als bedoeld in art. 7:215, eerste en zesde lid BW. De grief in het incidentele appèl faalt derhalve.
3.10 Ten aanzien van de door [A] c.s. betrokken stelling dat De Alliantie, door vast te houden aan het vereiste van schriftelijke toestemming tot plaatsing van een schotelantenne, [A] c.s. in te vergaande mate beperkt in de uitoefening van hun recht op informatiegaring, overweegt het hof als volgt.
3.11 Terecht heeft De Alliantie niet gesteld dat art. 10, eerste lid, EVRM, waarin de vrijheid van informatiegaring is gewaarborgd, geen invloed kan hebben op de verhouding tussen haarzelf en [A] cs als haar huurders. Aangezien te voorzien valt dat niet alleen de toepassing van publiekrechtelijke bevoegdheden, maar het benutten van aan privaatrechtelijke verhoudingen ontleende bevoegdheden tot inbreuken op dit vrijheidsrecht kunnen leiden, is het aangewezen aan deze verdragsbepaling binnen de Nederlandse rechtsorde directe horizontale werking toe te kennen.
Dit roept evenwel de vraag op hoe de uitoefening van dit vrijheidsrecht zich tot zulke privaatrechtelijke bevoegdheden verhoudt in die gevallen waarin – zoals hier – het benutten van die bevoegdheden feitelijk tot gevolg heeft dat de vrijheid van informatiegaring wordt beperkt. Aansluiting zoekend bij het tweede lid van art. 10 EVRM, waarin de algemene belangen zijn opgesomd die onder omstandigheden een inbreuk op dit vrijheidsrecht kunnen rechtvaardigen, beantwoordt het hof die vraag als volgt.
3.12 Gedragingen van derden waardoor de ontvangst van informatie wordt beperkt kunnen naar ’s hofs oordeel als een toelaatbare beperking in de uitoefening van het in art. 10, eerste lid, EVRM gewaarborgde recht worden beschouwd indien die gedragingen op een wettelijk erkende bevoegdheid tot bescherming van eigen belangen berusten, de wettelijke grenzen aan de uitoefening van zo een bevoegdheid niet worden overschreden, die gedragingen daadwerkelijk geëigend zijn de eigen (private) belangen te beschermen, en – in de concrete omstandigheden van het geval – niet onevenredig diep ingrijpen in eens anders belang bij het ontvangen van elke gewenste informatie. Als aan deze voorwaarden is voldaan kan worden aangenomen dat zulke de vrije ontvangst van informatie beperkende feitelijke of rechtshandelingen in de zin van art. 10, tweede lid, EVRM bij wet zijn voorzien, en in een democratische samenleving noodzakelijk ter bescherming van de rechten van anderen.
3.13 In deze zin kan het samenstel van de in het eerste en zesde lid van art. 7:215 BW opgenomen voorschriften, hierop neerkomend dat de verhuurder van woonruimte kan bedingen dat zonder diens schriftelijke toestemming geen enkele verandering aan de buitenzijde van het gehuurde mag worden aangebracht, ten aanzien van (de plaatsing van) schotelantennes worden aangemerkt als een bij wet voorziene bevoegdheid tot bescherming van eigen belangen waardoor de uitoefening van het recht op vrije meningsuiting beperkingen kan ondervinden.
3.14 Dientengevolge staat te bezien of de wijze waarop De Alliantie toepassing geeft aan de bevoegdheid die zij zich heeft voorbehouden in art. 11.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden (en die zij heeft ontleend aan art. 7:215, eerste en zesde lid BW), wat de schotelantenne van [A] c.s. betreft, de toets aan de zojuist, onder 3.12, genoemde criteria doorstaat.
3.15 De stelling van De Alliantie dat schotelantennes aan de buitenzijde van haar woningen als ontsierend beschouwd kunnen worden hebben [A] c.s. in wezen niet weersproken, doch zij hebben daar tegenover gesteld dat het ontsierend effect in dit geval uitermate gering is, met name omdat de plaatsing van de schotelantenne meebrengt dat die antenne slechts voor een beperkte groep van omwonenden zichtbaar is.
3.16 Daarmee hebben [A] c.s. een waardering van subjectieve aard binnen het debat gebracht. Zij onderstrepen dat zelf door in de conclusie van dupliek de retorische vraag te stellen waarom hun schotelantenne wél lelijk genoemd moet worden en de naburige tuinparafernalia, zoals hekwerk en parasols, niet.
Het hof begrijpt de stellingen van De Alliantie aldus dat haar belang erin is gelegen dat het in art. 11.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden gestelde toestemmingsvereiste kan worden gehandhaafd zonder dat De Alliantie gedwongen is deze subjectieve discussie over de mate van ontsierendheid, ook in verband met het aantal personen dat de schotelantenne zal kunnen zien en daar aanstoot aan zal kunnen nemen, te voeren met elke huurder die een schotelantenne wenst te plaatsen.
3.17 Naar ’s hofs oordeel verdient dit aldus te verstane belang erkenning, terwijl het ook zwaar moet wegen. Als beheerder van een – naar het hof uit de gedingstukken opmaakt tamelijk omvangrijk – woningbestand zal De Alliantie bij de beslissing op het verzoek om toestemming tot plaatsing van een schotelantenne de vrijheid gelaten moeten worden om als uitgangspunt te nemen dat elke aan de buitenzijde van één van haar woningen geplaatste schotelantenne voor anderen zichtbaar zal zijn en ook als ontsierend kan worden beschouwd, zodat elke uitwendig geplaatste schotelantenne door omwonenden als een vorm van overlast kan worden ervaren.
3.18 Dit uitgangspunt kan als een zwaarwegend belang van De Alliantie worden beschouwd, mede omdat De Alliantie van rechtswege gehouden is haar huurders zoveel mogelijk te vrijwaren van overlast door het gedrag van andere huurders. Daaraan doet niet af dat [A] c.s. in deze zaak hebben aangevoerd dat naaste buren geen bezwaar tegen de plaatsing van de schotelantenne koesteren. Die stelling kan aan het belang van De Alliantie niet afdoen, reeds omdat daarmee niet vaststaat dat geen enkele (huidige of toekomstige) omwonende de schotelantenne als ontsierend ervaart, en overigens omdat [A] c.s. de schotelantenne hebben geplaatst terwijl zij wisten dat de vereiste toestemming niet was gegeven. Daarom gaat het in dit geding niet in de eerste plaats om de gronden waarop die toestemming in dit geval kon worden onthouden, maar om het belang dat De Alliantie heeft bij de handhaving van de uitgangspunten voor de beslissing die zij zichzelf heeft voorbehouden.
3.19 Daarbij komt bovendien dat in art. 16.2 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden voor het geval het gehuurde in appartementsrechten is of wordt gesplitst is bepaald dat de huurder zich tevens zal moeten houden aan de voorschriften in de splitsingsakte, de statuten en de reglementen, terwijl van de huurovereenkomst met [A] c.s. tegens deel uitmaakt een “Aanhangsel bij huurovereenkomst [IJ] [C] Blok 35”, waarin is bepaald dat de huurder zich dient te houden aan het door de Vereniging van Eigenaren vastgestelde huishoudelijk reglement.
Tussen partijen is niet in geschil dat de bedoelde Vereniging van eigenaren heeft besloten geen schotelantennes toe te staan. Nu de naleving van het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren verplicht is gesteld in de huurovereenkomst, kan worden aangenomen dat De Alliantie ook jegens de huurders van andere appartementen in hetzelfde complex gehouden is het redelijkerwijs mogelijk te doen om overtredingen van dat huishoudelijk reglement tegen te gaan of te doen beëindigen. Ook in dit opzicht heeft De Alliantie een tastbaar belang bij handhaving van het in de huurovereenkomst opgenomen toestemmingsvereiste. Hieraan doet niet af dat het besluit van de Vereniging van Eigenaren is genomen op een moment (in december 2005) waarop de huurovereenkomst met [A] c.s. (aangegaan in december 2004) reeds van kracht was en De Alliantie [A] c.s. reeds had aangemaand de schotelantenne van het dak van de woning te verwijderen.
3.20 Tegenover de aldus te waarderen belangen van De Alliante acht het hof het belang van [A] c.s. bij gebruik van hun schotelantenne zoals die thans is opgesteld beperkter dan de kantonrechter heeft aangenomen.
3.21 Het hof stelt voorop dat de enkele omstandigheid dat iemand door verbondenheid met een specifiek gebied of bepaalde (bevolkings)groep een bijzonder belang stelt bij de ontvangst van (een) televisiezender(s) die slechts met een eigen installatie ontvangen kan/kunnen worden, niet automatisch meebrengt dat contractuele beperkingen ten aanzien van de plaatsing van die installatie minder zwaar wegen. De in art. 10 EVRM gewaarborgde vrijheid informatie te ontvangen kan in de verhouding tussen justitiabelen niet aldus worden uitgelegd dat contractuele bedingen nimmer een beperking mogen meebrengen in de ontvangst, op de verkozen wijze, van informatie uit elke gewenste bron.
Afhankelijk van de omstandigheden van het geval zal van de huurder die met zulke bedingen of bepalingen wordt geconfronteerd verlangd kunnen worden, ook in het licht van art. 10 EVRM, dat hij genoegen neemt met alternatieve vormen van informatiegaring die minder goed aan zijn wensen voldoen, zoals (informatie van) een televisiezender die minder sterk op het betreffende gebied of de bijzondere groep is geöriënteerd, of ontvangst via internet.
3.22 De Alliantie heeft in hoger beroep gesteld dat in elk geval één van de door [A] c.s. genoemde regionale zenders via internet is te volgen. Die stelling is niet weersproken zodat het hof kan aannemen dat handhaving van het door De Alliantie ingeroepen toestemmingsvereiste niet meebrengt dat [A] c.s. geheel verstoken zullen zijn van alternatieven voor de zonder die vereiste toestemming opgestelde schotelantenne. Daarmee staat vast dat het door [A] c.s. gestelde belang beperkt is, waaraan niet afdoet dat de alternatieve vorm van ontvangst kwalitatief of kwantitatief slechter is.
3.23 Het voorgaande voert het hof tot het oordeel dat De Alliantie heeft bewezen dat haar vordering steunt op een contractueel voorbehouden bevoegdheid die aan een wettelijk voorschrift kan worden ontleend, de uitoefening van die bevoegdheid de wettelijke grenzen niet te buiten gaat en daadwerkelijk de belangen van De Alliantie kan dienen, terwijl niet gezegd kan worden dat daardoor onevenredig diep wordt ingegrepen in het belang van [A] c.s. bij ontvangst van de door hen gewenste informatie.
De tweede grief in het principale appèl is derhalve terecht voorgesteld, waaruit onmiddellijk voortvloeit dat de door De Alliantie ingestelde vordering voor toewijzing gereed ligt. Bij deze stand van zaken behoeven haar overige grieven geen bespreking meer.
3.24 Het hof merkt nog op dat er onvoldoende grond is voor een verbod (onder dwangsom) op een toekomstige plaatsing, zonder toestemming van De Alliantie, van een schotelantenne aan de buitenzijde van de door [A] c.s. gehuurde woning. De Alliantie heeft niets specifieks aangevoerd aangaande de waarschijnlijkheid van zulke toekomstige overtreding van de huurovereenkomst, terwijl [A] c.s. zich daar (dus) ook niet over hebben uitgelaten.
3.25 Tenslotte merkt het hof op dat de grief in het incidenteel appèl voortbouwt op stellingen die reeds in eerste aanleg zijn geponeerd, maar dat [A] c.s. in dit onvoorwaardelijk ingestelde incidentele appèl geen ander dictum vorderen dan in de bestreden uitspraak is te vinden.
4. Slotsom en kosten
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven, de vorderingen van De Alliantie alsnog op na te noemen wijze moeten worden toegewezen en [A] c.s. moeten worden veroordeeld in de proceskosten van de beide instanties, wat het hoger beroep betreft zowel het principale als het incidentele appèl.
5. Beslissing
Het hof:
in het principale en het incidentele appèl:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
wijst de door De Alliantie ingestelde vorderingen toe, met dien verstande dat
a) [A] c.s. binnen vijf dagen na betekening van dit arrest de schotelantenne geplaatst op het dak van de uitbouw aan de achterzijde van de door hen gehuurde woning [D]straat 26 te Amsterdam dienen te verwijderen en daarvan verwijderd dienen te houden;
b) De Alliantie voor geval [A] c.s. in gebreke blijven hieraan te voldoen, wordt gemachtigd de schotelantenne op kosten van [A] c.s. te verwijderen, in welk geval [A] c.s. dienen te gedogen dat De Alliantie zonodig de door [A] c.s. gehuurde woning betreedt, met machtiging van De Alliantie voorts om werkzaamheden met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren in geval [A] c.s. de verwijdering van de schotelantenne verhinderen;
c) [A] c.s. een dwangsom van € 150,= aan De Alliantie verschuldigd zullen zijn voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke zullen blijven te voldoen aan het onder a) en b) omschrevene, met een maximum van € 5.000,=;
verwijst [A] c.s. in de proceskosten van de beide instanties, en begroot die kosten, voor zover in eerste aanleg aan de kant van De Alliantie gevallen op € 365,87 voor verschotten en € 300,= voor salaris van de advocaat, voor zover in het principale hoger beroep aan de kant van De Alliantie gevallen, op € 335,31 voor verschotten en € 894 voor salaris van de advocaat, en voor zover in het incidentele hoger beroep aan de kant van De Alliantie gevallen op € 447,= voor salaris van de advocaat;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. J. Wortel, mr. D.J. van der Kwaak en mr. F.A.W. Bannier en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2008.
Te koop in onze flat: nummer 61 € 165.000 k.k.
Met prachtig vrij uitzicht over het water van de Zijl. Ruim 4-kamer (TOP) appartement met zonnige balkons op het Oosten en het Westen. Gunstige ligging t.o.v. uitvalswegen en op slechts een enkele minuut fietsen van Leiden CS en de gezellige binnenstad. Winkels en scholen in de nabijheid en op steenworp afstand van sportcomplex "De Zijl".
Indeling: entree, lichte woonkamer v.v. laminaatvloer (3.5m x 6.55m), dubbel glas en loopdeur naar balkon v.v. houten vlonders en fraai uitzicht over de Zijl. Open keuken met gaskookplaat, electrische oven en afzuigkap. Vanuit de keuken heeft men toegang naar het West balkon.
Gang met meterkast/berging, toilet met fonteintje, Vaste kast met opstelplaats CV ketel Remeha VR bouwjaar 2003.
2 verzorgde slaapkamers aan de achterzijde (beide 4m x 2m) waarvan één met vaste kastruimte en één met toegang naar balkon. Grote ouderslaapkamer (3m x 4.05m) aan de voorzijde v.v. kunststof kozijn met dubbele beglazing. Badkamer met douche, wastafel en wasmachineaansluiting.
Woonoppervlakte 80 m2. Nette berging v.v. electra in de onderbouw. Actieve VVE, bijdrage ad € 93,= p.mnd. Oplevering kan snel. Kortom ideaal starters appartement! Dit appartement komt in aanmerking voor koopsubsidie, een besparing tot circa € 100 op uw hypotheeklasten is mogelijk
Indeling: entree, lichte woonkamer v.v. laminaatvloer (3.5m x 6.55m), dubbel glas en loopdeur naar balkon v.v. houten vlonders en fraai uitzicht over de Zijl. Open keuken met gaskookplaat, electrische oven en afzuigkap. Vanuit de keuken heeft men toegang naar het West balkon.
Gang met meterkast/berging, toilet met fonteintje, Vaste kast met opstelplaats CV ketel Remeha VR bouwjaar 2003.
2 verzorgde slaapkamers aan de achterzijde (beide 4m x 2m) waarvan één met vaste kastruimte en één met toegang naar balkon. Grote ouderslaapkamer (3m x 4.05m) aan de voorzijde v.v. kunststof kozijn met dubbele beglazing. Badkamer met douche, wastafel en wasmachineaansluiting.
Woonoppervlakte 80 m2. Nette berging v.v. electra in de onderbouw. Actieve VVE, bijdrage ad € 93,= p.mnd. Oplevering kan snel. Kortom ideaal starters appartement! Dit appartement komt in aanmerking voor koopsubsidie, een besparing tot circa € 100 op uw hypotheeklasten is mogelijk
Abonneren op:
Posts (Atom)